İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Konut ve iş yeri kira ilişkilerinde kiracının kira bedelini süresinde ödememesi, belirli şartların oluşması hâlinde kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanıyabilmektedir. Bu haklardan biri de iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen bu tahliye sebebi, kanunda belirtilen şartların eksiksiz şekilde gerçekleşmesini gerektirir. Aksi hâlde açılan dava reddedilebilir.
Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteği ile hareket edilmesi, usul hatalarından kaynaklanabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesine katkı sağlayabilir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için iki ayrı haklı ihtara sebebiyet vermişse, kiraya veren belirli süre içerisinde tahliye davası açabilmektedir.
Ancak bunun için;
- İhtarların aynı kira yılı içerisinde olması,
- Farklı aylara ait kira borçlarına ilişkin düzenlenmesi,
- Her ihtarın ayrı ayrı gönderilmesi,
gerekmektedir.
İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?
Kanunda ve uygulamada belirli şartların birlikte gerçekleşmesi aranmaktadır.
Bunlardan bazıları şunlardır:
- İki ayrı haklı ihtarın bulunması,
- İhtarların farklı aylara ilişkin kira borçlarını kapsaması,
- Kira borcunun muaccel olması,
- İhtarların yazılı şekilde gönderilmesi,
- İhtarların kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi.
Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
İhtarlar Arasında Belirli Bir Süre Bulunmalı mıdır?
Uygulamada en çok sorulan sorulardan biri ihtarlar arasında belirli bir süre bulunmasının gerekip gerekmediğidir.
Kaynakta açıkça belirtildiği üzere;
- İki haklı ihtar arasında kanunda belirlenmiş bir süre bulunmamaktadır.
- Önemli olan ihtarların farklı aylara ait kira borçlarına ilişkin olmasıdır.
Dolayısıyla ihtarlar arasındaki gün sayısından ziyade, kanuni şartların oluşup oluşmadığı önem taşımaktadır.
Tebliğ Şartı Neden Bu Kadar Önemlidir?
İhtarın yalnızca hazırlanması veya gönderilmesi yeterli değildir.
İki haklı ihtarın oluşabilmesi için;
- İhtarın kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi,
- Tebliğ tarihinin ispatlanabilmesi,
gerekmektedir.
Kaynakta ayrıca ihtarın tebliğinden önce yapılan ödemenin ihtarın haklılığını ortadan kaldırabileceği, tebliğden sonra yapılan ödemenin ise bu sonucu doğurmayacağı belirtilmektedir.
Muacceliyet Şartı Tahliye Davasını Nasıl Etkiler?
Bazı kira sözleşmelerinde muacceliyet şartı yer alabilmektedir.
Kaynakta açıklandığı üzere, muacceliyet şartının bulunduğu bazı durumlarda kira alacaklarının farklı ihtarlarla bölünerek talep edilmesi iki haklı ihtar şartlarının oluşmasını engelleyebilir. Bu nedenle sözleşmenin hükümleri dikkatle incelenmelidir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtar Mümkün müdür?
Dosyada belirtildiği üzere;
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde,
- Kira bedelinin yıllık ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmelerde,
iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılamamaktadır.
Bu nedenle sözleşmenin niteliği dava açılmadan önce mutlaka değerlendirilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İstanbul'da Tahliye Davaları
İstanbul'da kira uyuşmazlıklarının artmasıyla birlikte tahliye davalarının sayısı da önemli ölçüde artmaktadır.
Özellikle;
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Tahliye talepleri,
- İhtarname süreçleri,
- Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar,
uygulamada sıkça karşılaşılmaktadır.
Bu nedenle İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteği ile hareket edilmesi sürecin sağlıklı yürütülmesine katkı sağlayabilir.
Kira Hukuku Alanında Avukat Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira hukuku alanında avukat seçerken;
- Kira hukuku deneyimi,
- Tahliye davalarındaki uygulama bilgisi,
- Tebligat ve usul kurallarına hâkimiyet,
- Sözleşme inceleme tecrübesi,
gibi kriterler önem taşımaktadır.
Kaynakta da matbu ihtarname örnekleri veya standart dilekçeler yerine, somut olaya uygun hukuki değerlendirme yapılmasının önemine özellikle dikkat çekilmektedir.
Sonuç
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen ve sıkı şartlara bağlı bir tahliye yoludur. İhtarların usulüne uygun hazırlanması, kiracıya tebliğ edilmesi ve kanunda belirtilen diğer şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesi büyük önem taşımaktadır. Şartlardan birinin eksik olması hâlinde dava reddedilebilmektedir.
İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteği ile yürütülen süreçlerde kira sözleşmeleri, ihtarname işlemleri ve tahliye davaları daha güvenli ve etkin şekilde yönetilebilmektedir.