Kira Sözleşmesinin Feshi - Ataşehir Kira Avukatı

Kira Sözleşmesinin Feshi - Ataşehir Kira Avukatı Kira sözleşmesinin feshi, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisinin hukuken sona erdirilmesini ifade eder. Konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesi, kaynakta bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki temel şekilde ele alınmaktadır. Bu içerikte özellikle kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi üzerinde durulmaktadır. Bildirim yoluyla fesih bakımından kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, bildirimi hangi tarafın yaptığı, bildirimin ne zaman gerçekleştirildiği ve yazılı şekil şartına uyulup uyulmadığı önem taşır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347, 348 ve 349. maddeleri bu konuda temel düzenlemeleri içermektedir. Bu nedenle Ataşehir kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı, Üsküdar kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı kapsamında kira sözleşmesinin feshi değerlendirilirken sözleşmenin süresi, tarafların sıfatı, fesih bildiriminin zamanı ve şekli birlikte incelenmelidir. Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir? Kira sözleşmesinin feshi, taraflar arasındaki kira ilişkisinin hukuken sona erdirilmesidir. Kaynağa göre konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi iki şekilde mümkündür: Bildirim yoluyla fesih, Dava yoluyla fesih. Bildirim yoluyla fesih bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 347, 348 ve 349. maddelerindeki şartlar önem taşımaktadır. Kira Sözleşmesi Bildirim Yoluyla Nasıl Feshedilir? Bildirim yoluyla fesih, taraflardan birinin kanunda belirtilen şartlara ve sürelere uyarak diğer tarafa kira ilişkisini sona erdirme iradesini bildirmesidir. Kaynak, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin Türk Borçlar Kanunu’nun 347, 348 ve 349. maddelerinde düzenlendiğini belirtmektedir. Ancak uygulanacak fesih süresi ve şartları kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişmektedir. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Nedir? Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisinin süresini önceden belirlediği sözleşmedir. Kaynak, özellikle belirli süreli konut ve işyeri kiralarında sözleşmenin süresinin sona ermesinin kiracı ve kiraya veren açısından farklı sonuçlar doğurduğunu açıklamaktadır. Bu nedenle sözleşmede bir yıllık veya başka bir belirli süre bulunması, sürenin sonunda kira ilişkisinin her iki taraf bakımından otomatik olarak sona ereceği anlamına gelmez. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Süre Bitince Otomatik Olarak Sona Erer mi? Kaynağa göre hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Dolayısıyla örneğin bir yıllık kira sözleşmesinin üzerinde yazan sürenin sona ermesi, kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Nasıl Sona Erdirebilir? Kaynağa göre kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmenin sona ermesini sağlayabilir. Kiracı bu bildirimi yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış kabul edilir. Bu nedenle sözleşmenin bitiş tarihinin doğru belirlenmesi ve fesih bildiriminin süresinde yapılması önemlidir. Kiracı 15 Gün Önceden Bildirim Yapmazsa Ne Olur? Kaynağa göre kiracı, belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenle kiracının kira ilişkisini sözleşme süresi sonunda sona erdirmek istemesi hâlinde 15 günlük bildirim süresine dikkat etmesi gerekir. Kiraya Veren Sözleşme Süresi Bittiği İçin Kiracıyı Çıkarabilir mi? Kaynağa göre kiraya verene, kiracıya tanınan 15 günlük bildirim hakkıyla aynı nitelikte bir hak tanınmamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi kapsamında kiraya veren, yalnızca belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu nedenle “kira sözleşmesi bir yıllıktı ve bir yıl doldu” gerekçesi, kaynakta açıklanan düzenleme bakımından tek başına kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesi için yeterli değildir. Bir Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkmak Zorunda mıdır? Hayır. Kaynakta açıklanan TBK 347 düzenlemesine göre kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa belirli süreli sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin üzerinde yazan sürenin sona ermesine dayanarak kira ilişkisini sona erdiremez. Kiraya Veren Belirli Süreli Kira Sözleşmesini Ne Zaman Sebep Göstermeden Sona Erdirebilir? Kaynağa göre kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu nedenle kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı, kiracının sözleşme sonundaki fesih hakkından farklı şartlara bağlanmıştır. 10 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi? Kaynağın aktardığı TBK 347 düzenlemesine göre kiraya verenin belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmamaktadır. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Dolayısıyla bu konuda yalnızca “kiracı 10 yıldır oturuyor” bilgisinden hareket edilmemeli; sözleşmenin başlangıç tarihi ve uzama dönemleri doğru şekilde hesaplanmalıdır. Kiraya Verenin Üç Ay Önceden Bildirim Yapması Gerekiyor mu? Kaynağa göre kiraya veren, on yıllık uzama süresinden sonraki fesih hakkını kullanırken ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim şartı, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesi bakımından önemlidir. Kiraya Veren Sebep Göstermek Zorunda mıdır? Kaynakta belirtilen on yıllık uzama süresi sonrasındaki fesih bakımından hayır. Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda ve kanunda belirtilen bildirim süresine uyarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak bunun için süre ve bildirim şartlarının yerine getirilmiş olması gerekir. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Nasıl Feshedilir? Kaynağa göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kaynak ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine göre fesih hakkının her iki taraf bakımından mevcut olduğunu belirtmektedir. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesini Kiracı Feshedebilir mi? Evet. Kaynak, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebileceğini belirtmektedir. Bununla birlikte uygulanacak bildirim dönemleri ve sürelerinin somut kira ilişkisine göre doğru şekilde belirlenmesi gerekir. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesini Kiraya Veren Feshedebilir mi? Kaynağa göre kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesini kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Kaynak ayrıca genel hükümlere göre fesih hakkının her iki taraf için de mevcut olduğunu belirtmektedir. Kira Sözleşmesi Fesih Bildirimi Yazılı Olmak Zorunda mıdır? Evet. Kaynak açık şekilde fesih bildiriminin yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirtmektedir. Bu nedenle sözlü olarak “sözleşmeyi sona erdirmek istiyorum” denilmesi, kaynakta belirtilen yazılı şekil şartını karşılamaz. Sözlü Fesih Bildirimi Geçerli midir? Kaynağa göre hayır. Kira sözleşmesine ilişkin fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir. Bu nedenle fesih iradesinin hukuken geçerli şekilde ortaya konulabilmesi bakımından yazılı bildirim önem taşır. Kira Sözleşmesi Noterden Feshedilebilir mi? Kaynak, fesih bildiriminin yazılı olması gerektiğini belirtmekte ve uygulamada noterden kira sözleşmesi feshi konusunda hukuki destek alınmasının önemine değinmektedir. Bununla birlikte kaynak, bütün fesih bildirimlerinin mutlaka noter aracılığıyla yapılmasının zorunlu olduğuna ilişkin ayrıca bir kural ortaya koymamaktadır. Kira Sözleşmesi Fesih İhtarnamesi Nedir? Kira sözleşmesi fesih ihtarnamesi, taraflardan birinin kira ilişkisini sona erdirme iradesini karşı tarafa yazılı şekilde bildirmesine hizmet eden belgedir. Kaynakta kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi için belirli şart ve sürelerin bulunduğu ve bu nedenle fesih ihtarnamesinin hazırlanmasında dikkatli olunması gerektiği vurgulanmaktadır. Kiracı Kira Sözleşmesi Fesih İhtarnamesi Gönderebilir mi? Evet. Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunabilir. Kaynak ayrıca kiracı tarafından hazırlanacak kira sözleşmesi fesih ihtarnamesine ilişkin hukuki destek alınabileceğini belirtmektedir. Kira Sözleşmesinin Feshinde Süreler Neden Önemlidir? Bildirim yoluyla fesih hakkı kanunda belirli sürelere bağlanmıştır. Örneğin belirli süreli sözleşmede kiracı açısından sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim şartı bulunurken, kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonrasındaki fesih hakkı bakımından ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim şartı bulunmaktadır. Bu nedenle yanlış hesaplanan fesih süresi, kira sözleşmesinin beklenen tarihte sona ermemesine neden olabilir. Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Yenilenir mi? Kaynağa göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmadığında sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Dolayısıyla sözleşmenin süresinin dolması tek başına kira ilişkisinin sona ermesini sağlamaz. Yenilenen Kira Sözleşmesi Aynı Şartlarla mı Devam Eder? Kaynağın aktardığı TBK 347 düzenlemesine göre kiracı süresinde bildirimde bulunmadığında belirli süreli sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bu düzenleme kira ilişkisinin süre bitiminden sonra da devam edebilmesini sağlamaktadır. Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Hâle Gelebilir mi? Kaynak, TBK 327/2 kapsamında tarafların belirli sürenin sona ermesinden sonra açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri durumunda sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesine ilişkin düzenlemeye dikkat çekmektedir. Kaynak özellikle bu durumun fesih bildirimi ve bildirim süresinin hesabı bakımından tartışma yaratabileceğini belirtmektedir. Belirsiz Süreli Hâle Gelen Kira Sözleşmesinde Hangi Hükümler Uygulanır? Kaynakta, yenilenmediği için belirsiz süreli hâle gelen kira sözleşmelerinde uyuşmazlık çıkması durumunda belirsiz süreli kira sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulama alanı bulacağı belirtilmektedir. Bu durum özellikle fesih bildiriminin zamanı ve bildirim süresinin hesaplanması bakımından önemlidir. Kiracı ile Kiraya Verenin Fesih Hakları Aynı mıdır? Hayır. Kaynağın açıklamalarına göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren ise yalnızca sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak aynı hakkı kullanamaz. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin fesih hakkı, on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve ilgili bildirim şartlarının yerine getirilmesine bağlanmıştır. Kiraya Veren “Sözleşmeyi Yenilemiyorum” Diyerek Kiracıyı Çıkarabilir mi? Kaynağın aktardığı TBK 347 düzenlemesi kapsamında, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu nedenle yalnızca “sözleşmeyi yenilemiyorum” şeklindeki irade, kaynakta açıklanan düzenleme bakımından tek başına yeterli değildir. Kiracı Sözleşmeyi Yenilemek İstemiyorsa Ne Yapmalıdır? Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde kiracı, sözleşmenin süresi sonunda kira ilişkisini devam ettirmek istemiyorsa sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmalıdır. Aksi hâlde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış kabul edilir. Fesih Bildiriminde Tarih Hesabı Neden Önemlidir? Fesih bildiriminin hukuki sonuç doğurabilmesi için bildirimin kanunda öngörülen süre içerisinde yapılması gerekir. Kaynak, özellikle belirli süreli sözleşmelerde kiracı bakımından 15 günlük, kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonrasındaki feshi bakımından ise üç aylık bildirim sürelerine dikkat çekmektedir. Ayrıca sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması da uygulanacak kuralların belirlenmesinde önem taşır. Kira Sözleşmesinin Feshi ile Tahliye Aynı Şey midir? Kaynak, konut ve işyeri kiralarında kira sözleşmesinin sona ermesini bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki ayrı yöntem üzerinden açıklamaktadır. Dolayısıyla kira ilişkisinin feshi ve kiracının dava yoluyla tahliyesi aynı hukuki prosedür olarak değerlendirilmemelidir. Somut uyuşmazlığın niteliğine göre uygulanacak yol ayrıca belirlenmelidir. Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Dava Açmak Zorunlu mudur? Her durumda değil. Kaynak açıkça kira sözleşmesinin sona ermesinin bildirim yoluyla veya dava yoluyla mümkün olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle kanunun bildirim yoluyla feshe izin verdiği durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi için doğrudan dava yoluna başvurulması her durumda gerekli değildir. Kira Sözleşmesinin Feshinde Yazılı Bildirim Neden Önemlidir? Kaynağa göre yazılılık yalnızca ispat kolaylığı sağlayan bir unsur olarak değil, fesih bildiriminin geçerliliği bakımından gerekli bir şart olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle bildirimin içeriği kadar hangi şekilde yapıldığı da önemlidir. Kira Sözleşmesinin Feshi İçin İhtarname Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmelidir? Kaynak, bildirim yoluyla feshin belirli şart ve sürelere bağlı olduğunu vurgulamaktadır. Bu nedenle fesih ihtarnamesi hazırlanırken özellikle; Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, Sözleşmenin bitiş tarihi, Bildirimi yapan tarafın kiracı veya kiraya veren olması, Kanuni bildirim süresi, Yazılı şekil şartı dikkate alınmalıdır. Kira Sözleşmesinin Feshinde En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir? Kaynağın ortaya koyduğu şartlardan hareketle uygulamada özellikle sözleşmenin türünün yanlış değerlendirilmesi, fesih süresinin hatalı hesaplanması, kiraya verenin yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini düşünerek fesih hakkı bulunduğunu kabul etmesi veya yazılı bildirim şartına uyulmaması sorun oluşturabilir. Bu nedenle fesih sürecinin sözleşmenin özelliklerine göre değerlendirilmesi önem taşır. Kira Sözleşmesinin Feshinde TBK 347 Neden Önemlidir? Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi ve uzaması bakımından temel düzenlemelerden biridir. Kaynakta aktarılan Yargıtay kararına göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. TBK 348 Kira Sözleşmesinin Feshinde Neden Önemlidir? Kaynak, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin TBK 347, 348 ve 349. maddelerinde düzenlendiğini belirtmekte ve fesih bildiriminin yazılı olmadıkça geçerli olmayacağını açıkça ifade etmektedir. Bu nedenle fesih iradesinin şekli, kira sözleşmesinin sona erdirilmesinde temel unsurlardan biridir. TBK 327/2 Kira Sözleşmesinin Feshini Nasıl Etkiler? Kaynak, TBK 327/2’de tarafların belirli sürenin sona ermesinden sonra açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürmeleri hâlinde sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceğine ilişkin hükme dikkat çekmektedir. Bu durum, özellikle hangi fesih hükümlerinin uygulanacağı ve bildirim süresinin nasıl hesaplanacağı konusunda önem taşımaktadır. Ataşehir’de Kira Sözleşmesinin Feshi Ataşehir’de konut veya işyeri kira sözleşmesinin feshi gündeme geldiğinde sözleşmenin yalnızca bitiş tarihine bakılması yeterli değildir. Özellikle; Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, Kiracı veya kiraya veren tarafından feshedilmesi, Sözleşmenin uzama süresi, 15 günlük bildirim süresi, On yıllık uzama süresi, Üç aylık bildirim süresi, Yazılı fesih bildirimi birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle Ataşehir kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı, Üsküdar kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı kapsamında kira sözleşmesinin feshi konusunda sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri ile uzama dönemlerinin doğru değerlendirilmesi önemlidir. Ataşehir Kira Avukatı Desteği Kira sözleşmesinin feshi sürecinde; Kira sözleşmesinin incelenmesi, Belirli veya belirsiz süreli olduğunun tespiti, Fesih tarihinin hesaplanması, Bildirim süresinin belirlenmesi, Yazılı fesih bildiriminin hazırlanması, Kiracı ve kiraya verenin haklarının ayrı ayrı değerlendirilmesi önem taşımaktadır. Kaynak da kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshinin kanunen belirli şart ve sürelere bağlandığını ve fesih sürecinde bu unsurların dikkatle değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir? Kira sözleşmesinin feshi konusunda hukuki destek alınırken; Kira hukuku alanındaki deneyim, Konut ve çatılı işyeri kiralarına hâkimiyet, TBK 347, 348 ve 349 uygulamalarını bilme, Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerini değerlendirebilme, Fesih ve bildirim sürelerini doğru hesaplayabilme, Fesih ihtarnamesi ve tahliye süreçlerini birlikte değerlendirebilme gibi kriterler dikkate alınabilir. Sonuç Kira sözleşmesinin feshi, konut ve işyeri kiralarında tarafların kanunda belirlenen şartlara uyarak kira ilişkisini sona erdirmelerini sağlayan hukuki süreçtir. Kaynağa göre kira sözleşmesinin sona erdirilmesi bildirim yoluyla veya dava yoluyla mümkün olup bildirim yoluyla fesih Türk Borçlar Kanunu’nun 347, 348 ve 349. maddeleri kapsamında düzenlenmektedir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin fesih hakkı, kaynakta on yıllık uzama süresinin tamamlanması ve bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılması şartına bağlanmıştır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir. Fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartıdır. Ayrıca sözleşmenin belirli sürenin ardından devam etmesi hâlinde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmesine ilişkin düzenlemeler, hangi fesih hükümlerinin ve bildirim sürelerinin uygulanacağının belirlenmesinde önem taşıyabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi, kira sözleşmesi fesih ihtarnamesi, kiracı kira sözleşmesini nasıl fesheder, kiraya veren kira sözleşmesini nasıl fesheder, 10 yıllık kiracının tahliyesi, Ataşehir kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı, Üsküdar kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı gibi konuların somut kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve tarafların fesih iradesi dikkate alınarak değerlendirilmesi önem taşımaktadır.