Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir? Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira sözleşmesi, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde sona erdirilebilir. Kira sözleşmesinin feshi, tarafların belirli usul ve bildirim kurallarına uyarak kira ilişkisini sona erdirmesini ifade etmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nda kira sözleşmesinin feshi; bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki farklı şekilde düzenlenmiştir. Yüklenen kaynakta ağırlıklı olarak bildirim yoluyla fesih usulü açıklanmaktadır.
Özellikle İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteğiyle hareket edilmesi, kira ilişkisinin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesi ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Kira Avukatı Nedir?
Kira avukatı; kira hukukundan doğan uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve dava takibi yapan avukattır.
Başlıca çalışma alanları şunlardır:
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması,
- Kira sözleşmesinin feshi,
- Tahliye davaları,
- Kira tespit davaları,
- Kira alacağı uyuşmazlıkları,
- Tahliye taahhüdüne ilişkin davalar,
- İhtarname hazırlanması.
Kira hukukunda usul kurallarına uyulmaması, hak kayıplarına yol açabileceğinden hukuki sürecin dikkatle yürütülmesi önemlidir.
Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?
Kira sözleşmesinin feshi, kira ilişkisinin Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen usullere uygun olarak sona erdirilmesidir.
Yüklenen kaynağa göre konut ve iş yeri kiralarında fesih iki şekilde gerçekleşebilir:
- Bildirim yoluyla fesih,
- Dava yoluyla fesih.
Kaynakta bu yazının kapsamının yalnızca bildirim yoluyla fesih olduğu belirtilmektedir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır.
Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun yerine, kanunda öngörülen on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından belirli şartlarla fesih hakkını kullanabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde;
- Kiracı, genel hükümlere uygun şekilde her zaman fesih hakkını kullanabilir.
- Kiraya veren ise kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kaynakta ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun genel hükümleri uyarınca her iki taraf bakımından da fesih hakkının bulunduğu belirtilmektedir.
Fesih Bildirimi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesinin feshi bakımından en önemli hususlardan biri fesih bildiriminin şeklidir.
Yüklenen kaynağa göre:
- Fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır.
- Yazılı yapılmayan bildirimler geçerli kabul edilmez.
Bu nedenle uygulamada noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi sıklıkla tercih edilmektedir.
Kira Sözleşmesi Belirsiz Süreli Hâle Gelebilir mi?
Kaynakta Türk Borçlar Kanunu'nun 327. maddesine de değinilmektedir.
Taraflar, kira süresi sona ermesine rağmen kira ilişkisini açık bir anlaşma olmaksızın sürdürmeye devam ederlerse, belirli süreli kira sözleşmesi bazı durumlarda belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşebilir.
Bu durum fesih bildirimi sürelerinin ve uygulanacak hükümlerin belirlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
İhtarname Neden Önemlidir?
Kira sözleşmesinin feshi sürecinde yapılacak bildirimlerin hukuka uygun şekilde hazırlanması önemlidir.
Yüklenen kaynakta;
- Kira sözleşmesi fesih ihtarnamesi,
- Kiracı tarafından gönderilecek fesih ihtarnamesi,
- Noter aracılığıyla yapılacak bildirimler,
konusunda kira hukuku alanında hukuki destek alınmasının faydalı olabileceği belirtilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshi ile Tahliye Davası Aynı Şey midir?
Hayır.
Yüklenen kaynakta kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi ile dava yoluyla sona erdirilmesi birbirinden ayrı hukuki yollar olarak açıklanmaktadır. Bu yazıda yalnızca bildirim yoluyla fesih usulü ele alınmıştır. Dava yoluyla tahliye ve fesih süreçlerine ilişkin ayrıntılar kaynakta bu bölüm kapsamında yer almamaktadır.
İstanbul'da Kira Hukuku Uyuşmazlıkları
İstanbul'da kira hukukuna ilişkin en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar şunlardır:
- Kira sözleşmesinin feshi,
- Tahliye davaları,
- Kira bedelinin tespiti,
- Kira alacakları,
- İhtarname süreçleri,
- Kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme uyuşmazlıkları.
Bu nedenle İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteğiyle sürecin profesyonel şekilde yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesine katkı sağlayabilir.
Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda avukat seçerken;
- Türk Borçlar Kanunu'na hâkimiyet,
- Kira hukuku alanındaki deneyim,
- Tahliye davaları konusundaki bilgi birikimi,
- Sürelerin doğru takip edilmesi,
- İhtarname ve sözleşme hazırlama tecrübesi,
gibi hususların değerlendirilmesi faydalı olacaktır.
Sonuç
Kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu'nda belirli usul ve süre kurallarına bağlanmıştır. Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklı fesih hükümleri uygulanmakta; özellikle yazılı fesih bildirimi ve kanunda öngörülen sürelerin doğru hesaplanması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca bildirim yoluyla fesih ile dava yoluyla sona erdirme süreçleri birbirinden farklı hukuki mekanizmalardır.
Bu nedenle İstanbul kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Ataşehir kira avukatı desteğiyle hareket edilmesi, kira sözleşmesinin hukuka uygun şekilde sona erdirilmesi ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemli bir avantaj sağlayabilir.