Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası - Ümraniye Kira Avukatı
Kira sözleşmelerinde kiraya veren ile kiracı, kira bedelini sözleşmenin kurulması sırasında taşınmazın özelliklerine ve dönemin koşullarına göre serbestçe belirleyebilir. Ancak kira ilişkisinin uzun yıllar devam etmesi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki değişiklikler, emsal kira bedellerinin yükselmesi veya düşmesi ve ekonomik koşullardaki farklılaşmalar nedeniyle başlangıçta belirlenen kira bedeli zaman içerisinde mevcut koşullardan uzaklaşabilir.
Bu durumda kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası veya şartlarının bulunması hâlinde kira uyarlama davası gündeme gelebilir. Gönderilen kaynakta da kira bedelinin zaman içinde taşınmazın konumu, emsal kira bedelleri ve benzeri nedenlerle aşırı yükselmesi veya düşmesi hâlinde hem kiraya verenin hem de kiracının hukuki yollara başvurabileceği belirtilmektedir.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı hukuki kurum değildir. Hangi davanın açılması gerektiği; kira sözleşmesinin türü, süresi, mevcut kira bedeli, sözleşmedeki artış hükümleri ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir.
Bu nedenle Ümraniye kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı, Çekmeköy kira avukatı ve kira hukuku avukatı kapsamında yapılacak değerlendirmelerde kira sözleşmesinin ve kira ilişkisinin bütün özelliklerinin birlikte incelenmesi önem taşır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan bir davadır.
Tarafların başlangıçta üzerinde anlaştıkları kira bedeli zaman içerisinde güncel ekonomik koşullar ve emsal kira değerleri karşısında düşük veya yüksek kalabilir. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerektiğinde, kanundaki şartlar doğrultusunda mahkemeden yeni kira bedelinin tespiti talep edilebilir.
Kaynakta Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin esaslar ile davanın açılma zamanı ve kararın etkisi ayrıntılı şekilde ele alınmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası ise kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan koşullar nedeniyle mevcut sözleşme şartlarının taraflardan biri açısından sürdürülemez veya aşırı ağır hâle geldiği durumlarda sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını konu alan hukuki yoldur.
Kaynakta kira bedelinin tespiti davasının yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından açılabileceği, kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davaların ise taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelebileceği belirtilmektedir.
Dolayısıyla kira tespit davası ile kira uyarlama davasının şartları ve uygulama alanları birbirinden ayrılmalıdır.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?
İki dava arasındaki temel fark hukuki amaç ve uygulama alanından kaynaklanmaktadır.
Kira tespit davasında amaç, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin kanunda öngörülen kriterlere göre mahkeme tarafından belirlenmesidir.
Kira uyarlama davasında ise mevcut sözleşmenin devamı sırasında ortaya çıkan olağanüstü koşulların sözleşme üzerindeki etkisi değerlendirilerek kira ilişkisinin değişen koşullara uyarlanması gündeme gelir.
Gönderilen kaynak da kira tespit davasının yalnızca konut ve çatılı işyerleri bakımından, uyarlama davasının ise daha geniş bir kira sözleşmesi alanında uygulanabileceğini özellikle ayırmaktadır.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?
Kira bedelinin zaman içerisinde mevcut piyasa koşullarına göre düşük veya yüksek kalması yalnızca kiraya veren açısından değil, kiracı açısından da uyuşmazlık yaratabilir.
Kaynakta, kira bedelinin taşınmazın konumu, emsal kira bedellerindeki değişiklikler ve benzeri sebepler nedeniyle aşırı yükselmesi veya düşmesi durumunda hem kiraya verenin hem de kiracının kira tespit veya kira uyarlama yoluna başvurabileceği belirtilmektedir.
Bu nedenle kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin hukuki yollar yalnızca mülk sahibine özgü değildir.
Kira Tespit Davası Hangi Kira Sözleşmelerinde Açılabilir?
Kaynak metne göre kira bedelinin tespiti davası konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından gündeme gelir.
Bu nedenle her kira sözleşmesi bakımından doğrudan kira tespit davası açılabileceğini kabul etmek doğru değildir.
Kiralananın niteliği ve taraflar arasındaki kira ilişkisinin hangi hükümlere tabi olduğu öncelikle belirlenmelidir.
Kira Bedelinin Tespiti Neye Göre Yapılır?
Kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca kiraya verenin talep ettiği miktar veya kiracının ödemek istediği bedel dikkate alınmaz.
Kaynakta özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kira bedelinin belirlenmesinde endeks değişimleri, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyetin dikkate alınacağı ifade edilmektedir.
Dolayısıyla mahkeme, somut taşınmazı ve kira ilişkisini değerlendirerek bir sonuca ulaşır.
Emsal Kira Bedelleri Neden Önemlidir?
Emsal kira bedelleri özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde önemli değerlendirme kriterlerinden biridir.
Aynı veya benzer bölgede bulunan; kullanım amacı, büyüklüğü, konumu ve diğer özellikleri itibarıyla karşılaştırılabilir taşınmazların kira bedelleri mahkemenin değerlendirmesinde dikkate alınabilir.
Kaynakta da emsal kira bedelleri, özellikle beş yıllık kira süresinden sonra yapılacak değerlendirmede dikkate alınan unsurlardan biri olarak gösterilmektedir.
Ancak yalnızca internet ilanlarında görülen yüksek kira bedellerinin mevcut olması, tek başına dava konusu taşınmazın aynı bedelden kiralanabileceği anlamına gelmez. Somut taşınmazın özelliklerinin emsallerle karşılaştırılması gerekir.
Kiralananın Durumu Kira Bedelini Etkiler mi?
Evet.
Taşınmazın büyüklüğü, yaşı, fiziksel durumu, kullanım amacı, bulunduğu kat, konumu ve çevresel özellikleri gibi unsurlar kira bedelinin belirlenmesinde önem taşıyabilir.
Kaynakta da kiralananın durumu, kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınacak temel kriterlerden biri olarak belirtilmektedir.
Bu nedenle aynı mahallede bulunan iki taşınmazın kira bedelinin mutlaka aynı olması gerekmez.
Beş Yıldan Uzun Süren Kira İlişkilerinde Kira Tespiti
Kira tespit davalarında kira ilişkisinin süresi önemli bir kriterdir.
Kaynak metinde, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabileceği belirtilmektedir.
Bu aşamada emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ilgili ekonomik göstergeler daha kapsamlı şekilde değerlendirilir.
Beş Yıl Dolmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Kira bedelinin tespiti bakımından “beş yıl” her durumda dava açılmasının önünde mutlak bir engel olarak değerlendirilmemelidir.
Kaynakta Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin farklı esasların bulunduğu; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal kira bedellerinin de dikkate alındığı aktarılmaktadır.
Bu nedenle beş yıllık sürenin önemi, mahkemenin kira bedelini hangi kriterler üzerinden belirleyeceği bakımından değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Gönderilen kaynakta aktarılan Türk Borçlar Kanunu m.345 hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı bakımından zamanlama önem taşır.
Yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması durumunda, takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı kaynakta aktarılmaktadır.
Kira Artış İhtarnamesi Neden Önemlidir?
Kira bedelinin tespiti bakımından kiracıya gönderilen yazılı bildirim, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı açısından önem taşıyabilir.
Kaynakta, yenilenen kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, şartları oluştuğunda mahkemece belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği belirtilmektedir.
Bu nedenle kira tespit davasından önce sözleşmenin başlangıç tarihi ve yeni kira döneminin ne zaman başlayacağı dikkatle belirlenmelidir.
Sözleşmede Kira Artış Şartı Varsa Ne Olur?
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması, kira tespit davasının sonuçlarının hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir.
Kaynakta aktarılan TBK m.345 düzenlemesine göre sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.
Kaynakta yer verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 29.05.2019 tarihli kararında da sözleşmede yıllık artış oranı rakamsal olarak belirtilmemiş olmasına rağmen tarafların kira bedelinin artırılacağı yönünde iradesinin bulunması dikkate alınmıştır.
Kira Tespit Davasında İhtarname Şart mıdır?
İhtarname konusu, kira tespit davasının hangi dönem bakımından sonuç doğuracağıyla yakından ilişkilidir.
Kaynakta yer verilen Yargıtay kararında, yenilenen kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiraya verence kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmasının, belirlenecek kira bedelinin ilgili yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanması bakımından dikkate alındığı görülmektedir.
Bu nedenle her somut olayda sözleşmedeki artış hükmü, ihtarnamenin tarihi ve davanın açıldığı tarih birlikte incelenmelidir.
Kira Tespit Davasında Hangi Deliller Kullanılabilir?
Kira tespit davasında kira sözleşmesi temel belgelerden biridir. Bunun yanında ihtarname, emsal kira sözleşmeleri, taşınmazın özelliklerini gösteren belgeler ve bilirkişi incelemesi de önem taşıyabilir.
Gönderilen örnek kira tespit dava dilekçesinde de kira sözleşmesi, noter ihtarnamesi, bilirkişi raporları, emsal rayiç kira bedelleri ve tanık beyanı deliller arasında gösterilmiştir.
Delillerin somut taşınmazın gerçek kira değerinin belirlenmesine yardımcı olacak şekilde sunulması önemlidir.
Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?
Kira bedelinin belirlenmesinde taşınmazın özelliklerinin ve emsal kira bedellerinin karşılaştırılması gerektiğinden bilirkişi incelemesi dava açısından önemli olabilir.
Gönderilen örnek dava dilekçesinde bilirkişi raporlarının açıkça delil olarak gösterilmesi de bu incelemenin uygulamadaki önemini ortaya koymaktadır.
Bilirkişi değerlendirmesinde dava konusu taşınmazın özellikleri ile emsal taşınmazların karşılaştırılması kira bedelinin belirlenmesine katkı sağlayabilir.
Kira Tespit Davasında Eski Kira Bedeli Tek Başına Belirleyici midir?
Hayır.
Mevcut kira bedeli uyuşmazlığın başlangıç noktalarından biri olsa da yeni bedelin belirlenmesinde tek başına yeterli değildir.
Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet değerlendirmesi önem kazanır. Kaynak da bu unsurları kira bedelinin tespitinde temel kriterler arasında göstermektedir.
Bölgedeki Kira Artışları Tek Başına Yeterli midir?
Hayır.
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira bedellerinin artması kira tespit talebinin önemli gerekçelerinden biri olabilir. Ancak mahkeme yalnızca bölgedeki genel fiyat artışına bakarak karar vermez.
Kaynakta da taşınmazın konumu ve emsal kira bedellerindeki değişikliklerin kira bedelinin zaman içinde aşırı yükselmesine veya düşmesine yol açabileceği belirtilmektedir.
Dolayısıyla emsal karşılaştırmasının dava konusu taşınmazın özellikleriyle birlikte yapılması gerekir.
Kira Bedeli Düşürülmek İçin Tespit Davası Açılabilir mi?
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi yalnızca artış talepleri açısından değerlendirilmemelidir.
Kaynak, kira bedelinin zaman içerisinde aşırı yükselmesi veya aşırı düşmesi durumunda ortaya çıkan aykırılığın hem kiraya veren hem de kiracı tarafından kira tespit veya uyarlama yoluyla giderilmesinin talep edilebileceğini belirtmektedir.
Dolayısıyla somut koşullara göre kiracının da hukuki talepte bulunması gündeme gelebilir.
Yabancı Para Üzerinden Belirlenen Kiralarda Kira Tespiti
Kaynakta aktarılan düzenlemeye göre kira bedelinin yabancı para üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmeler bakımından ayrıca özel hükümler bulunmaktadır.
Kaynak metinde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı, ancak aşırı ifa güçlüğüne ilişkin düzenlemenin saklı olduğu; beş yılın ardından yapılacak belirlemede yabancı paranın değerindeki değişikliklerin de dikkate alınacağı belirtilmektedir.
Bu nedenle yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmeleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Kararı Hangi Tarihten İtibaren Geçerli Olur?
Bu sorunun cevabı davanın açıldığı tarih, kira döneminin başlangıç tarihi, kiracıya yapılan yazılı bildirim ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değişebilir.
Kaynakta TBK m.345 kapsamında, gerekli sürelerde dava açılması veya yazılı bildirim yapılması hâlinde mahkeme tarafından belirlenen bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabileceği belirtilmektedir.
Bu nedenle dava tarihinin doğru planlanması, belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemlidir.
Kira Tespit Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Gönderilen kaynak, kira tespit ilamlarının kesinleşmeden infaz edilemeyeceğini ve icra takibine konu edilemeyeceğini belirtmektedir. Kaynağa göre gerekçeli kararın taraflara tebliğ edilmesi ve kararın kesinleşmesi gerekir.
Bu husus, kira tespit davası sonunda verilen kararın icra süreci açısından önem taşımaktadır.
Kira Tespit Davasında Harç Nasıl Belirlenir?
Kaynakta Harçlar Kanunu’nun 17. maddesine atıf yapılarak kira tespit davalarında bir aylık brüt kira farkı üzerinden nispi harç alınacağı belirtilmektedir.
Bu nedenle dava değerinin ve talep edilen kira bedelinin doğru şekilde belirlenmesi usul bakımından önemlidir.
Kira Tespit Davasında Yargıtay Yaklaşımı
Gönderilen kaynakta çeşitli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına yer verilmiştir.
29.05.2019 tarihli kararda, kira sözleşmesinde yıllık artış oranı açıkça belirtilmemiş olsa dahi tarafların kira bedelinin artırılması konusunda iradesinin bulunduğu dikkate alınmıştır.
19.06.2019 tarihli başka bir kararda ise taraflar arasındaki kira sözleşmesinde uzayan dönemlerde kira bedelinin nasıl artırılacağının düzenlenmiş olması ve kira ilişkisinin süresi dikkate alınarak kira bedelinin tespiti talebinin esasının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir.
Bu kararlar, kira tespit davalarında yalnızca mevcut kira miktarının değil, kira sözleşmesinin içeriğinin ve kira ilişkisinin süresinin de önem taşıdığını göstermektedir.
Kira Uyarlama Davası Hangi Durumlarda Gündeme Gelebilir?
Kira uyarlama davası, kira ilişkisinde ortaya çıkan değişikliklerin sözleşmenin başlangıcındaki dengeyi önemli ölçüde etkilemesi durumunda gündeme gelebilir.
Gönderilen kaynak, kira bedelinin zaman içerisinde taşınmazın bulunduğu konum, emsal kira bedellerindeki değişiklikler ve diğer nedenlerle aşırı yükselmesi veya düşmesi durumunda uyarlama davasının da hukuki yollardan biri olabileceğini belirtmektedir.
Uyarlama talebinin şartları ise somut kira ilişkisinin özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Tespit Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Kira tespit davasından önce kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, sözleşmenin süresi, mevcut kira bedeli, artış hükmü, kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihleri, daha önce gönderilmiş ihtarnameler ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğurmasının istendiği önemlidir. Kaynakta aktarılan TBK m.345 düzenlemesi, dava ve yazılı bildirim tarihinin yeni kira dönemine etkisini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Ümraniye’de Kira Tespit Davası
Ümraniye’de kira bedelinin tespiti talep edilirken taşınmazın bulunduğu mahalle, fiziksel özellikleri, kullanım amacı, mevcut kira bedeli ve benzer taşınmazların kira değerleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde mevcut kira bedeli ile güncel emsal kira bedelleri arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilir. Ancak kira bedelinin yalnızca bölgedeki ilan fiyatlarına göre belirlenmesi yeterli değildir; somut taşınmazın özelliklerinin de değerlendirilmesi gerekir.
Bu nedenle Ümraniye kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı, Çekmeköy kira avukatı, kira tespit davası avukatı ve kira hukuku avukatı kapsamında hukuki değerlendirme yapılırken sözleşme, süreler ve emsal kira araştırmasının birlikte ele alınması önemlidir.
Ümraniye Kira Avukatı Desteği
Kira tespit ve kira uyarlama uyuşmazlıklarında hukuki destek; kira sözleşmesinin incelenmesi, mevcut ve emsal kira bedellerinin değerlendirilmesi, ihtarname sürecinin planlanması, kira tespit veya uyarlama davasının hazırlanması, delillerin sunulması, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi, yargılama sürecinin takip edilmesi ve kanun yolu aşamalarının yürütülmesi gibi işlemleri kapsayabilir.
Sonuç
Kira tespit ve kira uyarlama davaları, uzun süre devam eden kira ilişkilerinde sözleşmede belirlenen kira bedeli ile mevcut koşullar arasındaki dengenin hukuki yollarla yeniden değerlendirilmesini sağlayan iki farklı dava türüdür.
Kira tespit davası özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine yönelirken, kira uyarlama davasının uygulama alanı ve hukuki şartları farklıdır. Gönderilen kaynak da iki dava arasındaki bu ayrımı açıkça ortaya koymaktadır.
Kira bedelinin tespitinde kira ilişkisinin süresi, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri, sözleşmedeki artış hükümleri ve hakkaniyet önem taşır. Davanın açıldığı tarih ve kiracıya yapılan yazılı bildirim ise mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı açısından belirleyici olabilir.
Bu nedenle kira tespit davası, kira uyarlama davası, kira bedelinin belirlenmesi, emsal kira bedeli, kira artış ihtarnamesi, beş yıllık kira sözleşmesi, Ümraniye kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı gibi konular somut kira sözleşmesinin özelliklerine göre değerlendirilmelidir.