Tapu İptal ve Tescil Davaları - Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası | Ataşehir
Tapu sicilinde bir taşınmazın belirli bir kişi adına kayıtlı olması, her uyuşmazlıkta mülkiyet tartışmasının sona erdiği anlamına gelmez. Özellikle kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın gerçek hak sahibi dışında bir kişi adına tespit ve tescil edildiğinin ileri sürüldüğü durumlarda, kadastro öncesindeki hukuki nedenlere dayanılarak tapu iptal ve tescil talebi gündeme gelebilir.
Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davaları; eski tapu kayıtları, miras, zilyetlik, kadastrodan önce gerçekleştiği ileri sürülen devirler ve benzeri hukuki olgular nedeniyle açılabilen, teknik ve hukuki yönü güçlü taşınmaz davalarıdır.
Bu davalarda en önemli konulardan biri 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenen 10 yıllık hak düşürücü süredir. Anılan düzenlemeye göre kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırmalara ve tespitlere karşı, tutanakların kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz. Anayasa Mahkemesi kararlarında da bu düzenlemenin kadastro öncesi hukuki nedenlere dayanan uyuşmazlıklarda uygulandığı belirtilmektedir.
Ancak 10 yıllık sürenin her tapu iptal ve tescil davasına otomatik olarak uygulanması doğru değildir. Taşınmaz hakkında gerçekten kadastro tespit tutanağı düzenlenip düzenlenmediği, kaydın hangi işlem sonucunda oluştuğu ve davanın dayandığı hukuki nedenin kadastrodan önce mi yoksa sonra mı ortaya çıktığı ayrı ayrı belirlenmelidir. Anayasa Mahkemesi, kadastro sırasında tespit dışı bırakılan ve sonradan ihdas yoluyla Hazine adına tescil edilen taşınmazlarda 3402 sayılı Kanun m. 12/3'teki sürenin uygulanmasının kanuni dayanaktan yoksun olabileceğini, yerleşik Yargıtay kararlarına da atıf yaparak ortaya koymuştur.
Bu nedenle Ataşehir tapu avukatı, Ataşehir tapu iptal ve tescil davası, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal davası, 3402 sayılı Kadastro Kanunu 12/3, kadastroda yanlış tescil, zilyetliğe dayalı tapu iptal davası, miras nedeniyle tapu iptal ve tescil ve İstanbul Anadolu Yakası gayrimenkul avukatı kapsamında değerlendirilen uyuşmazlıklarda öncelikle taşınmazın kadastro ve tapu geçmişinin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.
Kadastro Nedir?
Kadastro, taşınmazların sınırlarının, hukuki durumlarının ve hak sahiplerinin belirlenerek tapu sicilinin oluşturulmasına veya mevcut sicilin güncellenmesine yönelik teknik ve hukuki işlemler bütünüdür.
Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazın sınırları belirlenir, hak sahipliği araştırılır ve kadastro tespit tutanağı düzenlenir.
Tespit sonucunda taşınmaz belirli bir kişi, kişiler veya kamu tüzel kişisi adına tespit edilebilir.
Kadastro tutanağının kesinleşmesi sonrasında oluşan kayıt tapu siciline aktarılır.
Kadastro Tespit Tutanağı Nedir?
Kadastro tespit tutanağı, kadastro çalışması sırasında taşınmazın hukuki ve geometrik durumuna ilişkin tespitin kayda geçirildiği temel belgelerden biridir.
Taşınmazın kim adına tespit edildiği, yüzölçümü, sınırları ve tespitin dayanağına ilişkin bilgiler uyuşmazlığın çözümünde önem taşıyabilir.
Kadastro öncesi nedene dayalı bir tapu iptal ve tescil davasında ilk incelenmesi gereken belgelerden biri bu tutanaktır.
Çünkü 3402 sayılı Kanun m. 12/3 kapsamında hak düşürücü sürenin uygulanıp uygulanmayacağı bakımından kadastro tutanağının bulunması ve kesinleşme tarihi belirleyici olabilir.
Kadastro Öncesi Neden Ne Demektir?
Kadastro öncesi neden, temel olarak kadastro tespit tutanağının kesinleşmesinden önce mevcut olduğu ileri sürülen hukuki sebebi ifade eder.
Davacı, taşınmazın kadastrodan önce kendisine veya miras bırakanına ait olduğunu; ancak kadastro sırasında başka bir kişi adına tespit ve tescil edildiğini ileri sürebilir.
Eski tapu kayıtları, miras ilişkisi, uzun süreli zilyetlik veya kadastrodan önceki başka bir hak kazanma nedeni bu kapsamda tartışılabilir.
Ancak hangi olgunun hukuken geçerli bir mülkiyet kazanma nedeni oluşturduğu ayrıca incelenmelidir.
Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Bu dava, kadastro sonucu oluşan tapu kaydının kadastrodan önce mevcut olduğu ileri sürülen bir hak nedeniyle gerçeği yansıtmadığının iddia edilmesi üzerine açılan tapu iptal ve tescil davasıdır.
Davacı mevcut tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın kendi adına veya hak sahipleri adına tescilini talep edebilir.
Davanın başarılı olabilmesi için yalnızca mevcut kaydın yanlış olduğunu ileri sürmek yeterli değildir.
Davacının dayandığı kadastro öncesi hukuki nedeni ve bunun taşınmaz üzerindeki hakkını nasıl doğurduğunu ispatlaması gerekir.
Kadastro Öncesi Nedenlere Hangi Durumlar Örnek Verilebilir?
Kadastrodan önce var olduğu ileri sürülen eski tapu kayıtları, miras yoluyla intikal ettiği iddia edilen haklar ve kanunun öngördüğü koşulları taşıyan zilyetlik iddiaları uyuşmazlığın dayanağını oluşturabilir.
Ancak her eski kullanım veya aile anlatısı mülkiyet hakkı doğurmaz.
İddianın hukuki dayanağının ve kanundaki kazanma koşullarının ayrıca bulunması gerekir.
Eski Tapu Kaydına Dayanılarak Dava Açılabilir mi?
Koşulları varsa eski tapu kaydı kadastro öncesi hak iddiasının önemli delillerinden biri olabilir.
Ancak eski kaydın gerçekten dava konusu taşınmazı kapsayıp kapsamadığının belirlenmesi gerekir.
Eski kayıtlardaki sınır tarifleri günümüzdeki ada ve parsel sistemiyle birebir örtüşmeyebilir.
Bu nedenle eski tapu kayıtlarının zemine uygulanması, komşu parsel kayıtlarının incelenmesi ve teknik bilirkişi değerlendirmesi gerekebilir.
Miras Nedeniyle Kadastro Öncesi Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Kadastrodan önce taşınmazın miras bırakana ait olduğu, buna rağmen kadastro sırasında başka biri adına tespit edildiği ileri sürülebilir.
Bu durumda miras ilişkisi yanında miras bırakanın taşınmaz üzerindeki hakkının da kanıtlanması gerekir.
Veraset ilamı yalnızca mirasçılık sıfatını ortaya koyar; taşınmazın gerçekten miras bırakana ait olduğunu tek başına kanıtlamayabilir.
Bu nedenle eski kayıtlar, kadastro tutanakları, zilyetlik delilleri ve diğer belgeler birlikte değerlendirilir.
Zilyetliğe Dayanılarak Tapu İptal ve Tescil Talep Edilebilir mi?
Zilyetlik, taşınmaz hukukunda belirli koşullar altında mülkiyet kazanımında önem taşıyabilir.
Ancak yalnızca "bu araziyi yıllardır kullanıyorum" demek tapu iptal ve tescil için tek başına yeterli değildir.
Taşınmazın hukuki niteliği, zilyetliğin süresi ve niteliği, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olup olmadığı ve ilgili kanuni koşullar birlikte değerlendirilmelidir.
Ayrıca iddianın kadastro öncesi zilyetliğe dayanması halinde 3402 sayılı Kanun m. 12/3'teki hak düşürücü süre özellikle önem kazanabilir. Anayasa Mahkemesinin kararlarında, kadastro tutanağının kesinleşmesinden sonra on yıllık süre içinde açılmayan kadastro öncesi zilyetlik iddialarının süre yönünden reddedilebildiği görülmektedir.
10 Yıllık Hak Düşürücü Süre Nedir?
3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırmalara ve tespitlere karşı, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itiraz edilemez ve dava açılamaz.
Bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü süre niteliğindedir.
Dolayısıyla davanın ne zaman açıldığı kadar kadastro tutanağının ne zaman kesinleştiğinin belirlenmesi de kritik öneme sahiptir.
10 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Kanundaki düzenleme süreyi kadastro tutanağının kesinleşmesine bağlamaktadır.
Bu nedenle sürenin başlangıcı taşınmazın satın alındığı tarih veya davacının hatalı kaydı öğrendiği tarih olarak kabul edilmez.
Öncelikle kadastro tespit tutanağının kesinleşme tarihi belirlenmelidir.
Davacı Tapu Hatasını Yeni Öğrendiyse 10 Yıllık Süre Yeniden Başlar mı?
Kadastro öncesi hukuki nedene dayanan ve 3402 sayılı Kanun m. 12/3 kapsamına giren bir uyuşmazlıkta sürenin başlangıcı kural olarak davacının hatayı öğrendiği tarih değildir.
Kanun süreyi kadastro tutanağının kesinleşme tarihinden başlatmaktadır.
Bu nedenle "tapu kaydının yanlış olduğunu geçen yıl öğrendim" iddiası tek başına hak düşürücü süreyi yeniden başlatmaz.
Ancak uyuşmazlığın gerçekten m. 12/3 kapsamındaki kadastro öncesi bir nedene dayanıp dayanmadığı ayrıca belirlenmelidir.
10 Yıllık Süre Her Tapu İptal ve Tescil Davasında Uygulanır mı?
Hayır.
3402 sayılı Kanun m. 12/3 bütün tapu iptal ve tescil davaları için genel bir 10 yıllık süre getirmemektedir.
Bu düzenleme, hakkında kadastro tutanağı düzenlenen taşınmazlarda kadastrodan önceki hukuki nedenlere dayalı talepler bakımından önem taşır.
Anayasa Mahkemesinin aktardığı yerleşik Yargıtay yaklaşımına göre, genel arazi kadastrosunda tespit dışı bırakılan ve daha sonra ihdas yoluyla Hazine adına tescil edilen taşınmazlarda m. 12/3'teki 10 yıllık sürenin uygulanması mümkün değildir.
Dolayısıyla ilk soru "10 yıl geçti mi?" değil, "bu uyuşmazlık 3402 sayılı Kanun m. 12/3 kapsamına giriyor mu?" olmalıdır.
Kadastro Sırasında Tespit Dışı Bırakılan Taşınmazlarda 10 Yıllık Süre Uygulanır mı?
Her durumda uygulanmaz.
Anayasa Mahkemesinin 2019/2113 numaralı bireysel başvuru kararında aktarılan Yargıtay içtihatlarına göre, kadastro sırasında hakkında tespit tutanağı düzenlenmeyip tespit dışı bırakılan ve sonradan ihdas yoluyla Hazine adına tescil edilen taşınmazlar m. 12/3 kapsamındaki 10 yıllık hak düşürücü süreye tabi değildir.
Anayasa Mahkemesi de somut başvuruda bu yerleşik yaklaşımın aksine süre uygulanmasını öngörülemez bulmuş ve mahkemeye erişim hakkı yönünden ihlal sonucuna ulaşmıştır.
Bu ayrım, tapu kaydının hangi işlem sonucunda oluşturulduğunun neden mutlaka araştırılması gerektiğini göstermektedir.
İhdasen Tescil Nedir ve Neden Önemlidir?
İhdasen tescil, belirli durumlarda daha önce tapu sicilinde bağımsız bir özel mülkiyet kaydı bulunmayan alanın sonradan oluşturulan kayıtla tapuya tescil edilmesini ifade eder.
Kadastro sırasında tespit dışı bırakılan bir alanın sonradan ihdas edilerek Hazine adına kaydedilmesi buna örnek olabilir.
Yargıtayın Anayasa Mahkemesi kararında aktarılan yaklaşımına göre bu tür kayıtlar, kadastro tespit tutanağıyla oluşturulan kayıtlarla aynı şekilde değerlendirilmemektedir.
Bu nedenle 10 yıllık hak düşürücü sürenin uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken tapu kaydının oluşum şekli araştırılmalıdır.
Kadastrodan Sonraki Hukuki Nedenlerde 10 Yıllık Süre Uygulanır mı?
3402 sayılı Kanun m. 12/3 açıkça kadastrodan önceki hukuki sebepleri düzenlemektedir.
Bu nedenle kadastro tutanağının kesinleşmesinden sonra meydana gelen hukuki işlemlere dayanan uyuşmazlıklar, sırf taşınmaz geçmişte kadastro görmüş olduğu için otomatik olarak m. 12/3 kapsamına girmez.
Örneğin kadastro sonrasında gerçekleştirildiği ileri sürülen bir devir, vekalet işlemi veya başka hukuki olay farklı dava nedenleri ve süre kuralları kapsamında değerlendirilmelidir.
Kadastrodan Önceki ve Sonraki Neden Nasıl Ayırt Edilir?
Belirleyici nokta, davacının mülkiyet hakkını hangi hukuki olaya dayandırdığıdır.
Hak iddiasının temelini oluşturan olay kadastro tutanağının kesinleşmesinden önce gerçekleşmişse kadastro öncesi neden gündeme gelebilir.
Hak iddiası daha sonraki bir hukuki işleme dayanıyorsa farklı hükümler uygulanabilir.
Dava dilekçesinde olayların nasıl nitelendirildiği kadar maddi vakıaların gerçek zaman çizelgesi de önemlidir.
Kadastro Tespitine Süresinde İtiraz Edilmemişse Ne Olur?
Kadastro sürecindeki askı ve itiraz imkanlarının kullanılmaması sonucunda tespit kesinleşebilir.
Kesinleşmeden sonra uyuşmazlığın niteliğine göre genel mahkemelerde dava gündeme gelebilir.
Ancak kadastro öncesi nedenlere dayalı taleplerde 3402 sayılı Kanun m. 12/3'teki on yıllık hak düşürücü süre dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle kadastro tespitinin hangi tarihte kesinleştiği dosyanın ilk aşamasında belirlenmelidir.
10 Yıllık Süre Geçmişse Mahkeme Davanın Esasını İnceler mi?
Uyuşmazlık gerçekten 3402 sayılı Kanun m. 12/3 kapsamındaysa ve on yıllık hak düşürücü süre geçmişse, kadastro öncesi hukuki nedene dayanan talep süre engeliyle karşılaşabilir.
Anayasa Mahkemesi, 10 yıllık süre nedeniyle reddedilen tapu iptal ve tescil davalarına ilişkin başvurularda bu düzenlemenin kanuni dayanağı bulunduğunu ve daha önce bu kuralı Anayasa'ya uygun bulduğunu belirtmiştir.
Ancak önce davanın gerçekten bu hükmün kapsamına girip girmediği doğru biçimde belirlenmelidir.
Hak Düşürücü Süre ile Zamanaşımı Arasındaki Fark Nedir?
Hak düşürücü süre ile zamanaşımı aynı hukuki kurum değildir.
Kadastro Kanunu m. 12/3'teki on yıllık süre hak düşürücü süre olarak kabul edilmektedir.
Hak düşürücü sürenin geçmesi, ilgili hakkın dava yoluyla ileri sürülebilmesini doğrudan etkiler.
Bu nedenle süre meselesi kadastro öncesi tapu uyuşmazlıklarında yalnızca usuli bir ayrıntı olarak görülmemelidir.
Tapu Kaydı Başkasına Satılmışsa Dava Açılabilir mi?
Kadastro sonucunda adına kayıt oluşan kişi taşınmazı daha sonra üçüncü kişiye devretmiş olabilir.
Bu durumda yalnızca kadastro öncesi hak iddiası değil, sonraki devirlerin hukuki etkisi ve tapu siciline güven ilkesi de gündeme gelebilir.
Üçüncü kişinin hukuki durumu, iyiniyet iddiası ve tapu kaydının oluşum süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle güncel malik ve taşınmazın tüm tedavül kayıtları incelenmeden dava stratejisi oluşturulmamalıdır.
Taşınmazın Eski Tapu Kayıtları Nasıl Araştırılır?
Tapu müdürlüğünden taşınmazın güncel ve önceki kayıtları, kadastro tutanakları ve dayanak belgeler istenebilir.
Eski kayıtların yeni ada ve parsellerle bağlantısının kurulması için teknik inceleme gerekebilir.
Özellikle sınırları "dere", "yol", "tarla", "komşu malik" gibi eski ifadelerle tarif edilen kayıtlarda uygulama yapılması teknik uzmanlık gerektirebilir.
Kadastro Paftaları Neden Önemlidir?
Kadastro paftaları taşınmazın geometrik konumunun, sınırlarının ve çevresindeki parsellerle ilişkisinin belirlenmesinde önemlidir.
Eski kayıt ile güncel parselin aynı taşınmaza ilişkin olup olmadığı konusunda harita ve kadastro bilirkişisinin incelemesi gerekebilir.
Tapu kaydının hukuki değerlendirilmesi ile taşınmazın zemindeki teknik konumunun belirlenmesi birlikte yürütülmelidir.
Vergi Kayıtları Delil Olabilir mi?
Vergi kayıtları somut olayın özelliklerine göre yardımcı delil olarak değerlendirilebilir.
Ancak vergi kaydının bulunması tek başına her durumda mülkiyet hakkını kanıtlamaz.
Vergi kayıtları, eski tapu belgeleri, zilyetlik, tanık anlatımları ve diğer delillerle birlikte değerlendirilmelidir.
Tanık Delili Önemli midir?
Özellikle eski zilyetlik ve kullanım biçiminin tartışıldığı davalarda tanık anlatımları önem taşıyabilir.
Taşınmazı geçmişten beri bilen kişilerin kim tarafından kullanıldığı, sınırlarının nasıl bilindiği ve kullanımın niteliği konusunda anlatımları alınabilir.
Ancak tanık beyanlarının resmi kayıtların yerine otomatik olarak geçtiği söylenemez.
Tüm deliller birlikte değerlendirilir.
Yerel Bilirkişi ve Mahalli Bilirkişi İncelemesi Yapılabilir mi?
Taşınmazın eski kullanımının ve sınırlarının belirlenmesi gereken uyuşmazlıklarda yerel bilgiye sahip kişilerden yararlanılması gündeme gelebilir.
Özellikle eski tapu kayıtlarının zemine uygulanması ve kadastro öncesindeki zilyetliğin araştırılması gereken dosyalarda keşif ve bilirkişi incelemesi önemli olabilir.
Mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre teknik bilirkişi, harita mühendisi ve diğer uzmanlardan rapor alabilir.
Keşif Yapılması Gerekir mi?
Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın yerinde incelenmesi çoğu uyuşmazlık bakımından önemli olabilir.
Keşifte taşınmazın sınırları, komşu parseller, eski kayıtların zemine uygulanması ve fiili kullanım değerlendirilebilir.
Ancak hangi incelemenin gerekli olduğu somut dosyanın özelliklerine bağlıdır.
Hava Fotoğrafları Delil Olarak Kullanılabilir mi?
Özellikle uzun süreli zilyetlik veya taşınmazın geçmişteki niteliği tartışılıyorsa eski hava fotoğrafları ve haritalar yardımcı teknik delil niteliği taşıyabilir.
Bu belgeler taşınmazın geçmiş yıllardaki kullanım biçiminin ve fiziki niteliğinin belirlenmesine katkı sağlayabilir.
Hava fotoğraflarının değerlendirilmesi teknik uzmanlık gerektirebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Davacı Kimdir?
Davacı, tapu kaydının kendi hakkını ihlal ettiğini ve taşınmaz üzerinde tescili gerektiren bir hakkı bulunduğunu ileri süren kişi veya kişilerdir.
Miras nedeniyle hak iddiasında bulunuluyorsa mirasçılık yapısının ve talebin kapsamının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Davacının aktif dava ehliyeti ve talep ettiği payın doğru belirlenmesi önemlidir.
Davalı Kimdir?
Tapu iptal ve tescil davalarında kural olarak mevcut tapu kaydında malik görünen kişi veya kişiler davalı tarafta yer alır.
Taşınmazın Hazine, belediye veya başka bir kamu tüzel kişisi adına kayıtlı olması halinde taraf yapısı buna göre değişebilir.
Dava açılmadan önce güncel tapu kaydının kontrol edilmesi bu nedenle önemlidir.
Dava Sırasında Taşınmaz Satılırsa Ne Olur?
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, hem usul hukuku hem de maddi hukuk bakımından sonuç doğurabilir.
Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın dava sırasında devredilmesini önlemeye yönelik geçici hukuki koruma ihtiyacı değerlendirilebilir.
Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?
Koşulları varsa taşınmazın dava sırasında üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Mahkeme, geçici hukuki koruma koşullarının bulunup bulunmadığını somut olay üzerinden değerlendirir.
Dava açılmış olması tek başına taşınmazın satışını otomatik olarak engellemez.
Bu nedenle taşınmazın el değiştirme riski varsa tedbir konusu dava başında değerlendirilmelidir.
Kadastro Öncesi Davalarda İspat Yükü Neden Önemlidir?
Tapu sicilindeki mevcut kayıt hukuki bir görünüm oluşturur.
Bu kaydın kadastro öncesi bir hak nedeniyle yanlış olduğunu ileri süren davacının iddiasını dayandırdığı maddi vakıaları ve delilleri ortaya koyması gerekir.
Eski kayıtların, miras belgelerinin, zilyetliğin ve taşınmazın sınırlarının birbirini desteklemesi önemlidir.
Sadece Aile Büyüklerinin Anlatımı Dava İçin Yeterli midir?
Genellikle tek başına yeterli bir yaklaşım değildir.
"Bu tarla dedemizindi" şeklindeki aile içi bilgi, hukuki iddianın başlangıç noktası olabilir ancak taşınmazın gerçekten hangi parsel olduğu, murisin hangi hukuki nedenle hak sahibi olduğu ve kadastroda neden başka kişi adına tespit edildiği belgelerle ve diğer delillerle ortaya konulmalıdır.
Özellikle uzun yıllar geçmiş uyuşmazlıklarda kayıt araştırması kritik öneme sahiptir.
Tapu Kaydında Yüzölçümü Hatası Varsa Aynı Dava mı Açılır?
Her yüzölçümü veya sınır uyuşmazlığı kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davası değildir.
Hatanın kaynağına göre sınırlandırma, yüzölçümü düzeltmesi, teknik hata veya mülkiyet uyuşmazlığı gibi farklı hukuki yollar gündeme gelebilir.
Bu nedenle önce sorunun teknik mi yoksa mülkiyet hakkına ilişkin mi olduğu belirlenmelidir.
Orman Niteliğindeki Taşınmazlarda Durum Farklı mıdır?
Evet.
Ormanlar ve diğer kamu malları bakımından özel hukuka tabi taşınmazlardan farklı düzenlemeler ve anayasal ilkeler bulunmaktadır.
Anayasa Mahkemesinin 2011 tarihli kararında, ormanların özel mülkiyete konu edilmesine ilişkin hukuki rejimin niteliği ve yolsuz tescil iddiaları ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir.
Bu nedenle taşınmazın orman, kıyı, mera veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğu iddiası bulunan dosyalarda yalnızca genel kadastro kurallarına dayanılarak sonuç çıkarılmamalıdır.
Kamu Mallarında 10 Yıllık Süre Her Zaman Aynı Şekilde mi Uygulanır?
Hayır.
Kamu malları bakımından özel düzenlemeler, Anayasa Mahkemesi kararları ve taşınmazın hukuki niteliği önem taşır.
Anayasa Mahkemesinin 2011 tarihli E.2009/31, K.2011/77 sayılı kararında kamu malları ve özellikle orman niteliğindeki taşınmazlara ilişkin düzenlemeler incelenmiş, taşınmazın kamu malı niteliğinin tapuda özel mülk olarak görünmesiyle ortadan kalkmayacağına ilişkin değerlendirmeler yapılmıştır.
Dolayısıyla özel mülkiyete konu sıradan bir taşınmazla kamu malı niteliği iddia edilen taşınmaz aynı hukuki çerçevede değerlendirilmemelidir.
Kesin Hüküm Bulunması Yeni Davayı Etkiler mi?
Aynı uyuşmazlık hakkında daha önce kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunması yeni davanın görülmesini etkileyebilir.
Kesin hükmün varlığı değerlendirilirken önceki dava ile yeni davanın tarafları, konusu ve hukuki ilişkisi incelenir.
Anayasa Mahkemesinin kadastro uyuşmazlıklarına ilişkin kararlarında da önceki davaların kesin hüküm oluşturup oluşturmadığı ayrıca tartışılmıştır.
Bu nedenle taşınmazla ilgili eski dava dosyalarının araştırılması önemlidir.
Kadastro Mahkemesi ile Asliye Hukuk Mahkemesi Arasındaki Fark Nedir?
Kadastro tespitine ilişkin uyuşmazlığın kadastro süreci içinde ortaya çıkması ile tespit kesinleştikten sonra açılan tapu iptal ve tescil davası aynı usule tabi değildir.
Kadastro çalışmaları sırasında süresinde yapılan itiraz ve davalar Kadastro Mahkemesinin görev alanına girebilir.
Kadastro tespiti kesinleştikten sonra açılan ve genel mahkemelerin görev alanına giren tapu iptal ve tescil davalarında ise görev ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle kadastro tutanağının kesinleşip kesinleşmediği dava türünü ve görevli mahkemeyi belirleyen temel konulardan biridir.
Kadastro Öncesi Nedene Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kadastro tespiti kesinleştikten sonra kadastro öncesi nedene dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, özel bir görev kuralı bulunmadığı ölçüde genel görevli hukuk mahkemesi olarak Asliye Hukuk Mahkemesi gündeme gelir.
Ancak kadastro tespitine süresinde itiraz edilen veya Kadastro Mahkemesinin görevini gerektiren bir uyuşmazlık varsa görev farklı olabilir.
Görev konusu dava açılmadan önce taşınmazın kadastro dosyası üzerinden belirlenmelidir.
Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önem taşır.
Tapu iptal ve tescil talebi doğrudan taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan, davanın hangi yerde açılacağı taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Birden fazla taşınmaz söz konusuysa yetki değerlendirmesi ayrıca yapılmalıdır.
Ataşehir'deki Taşınmaz İçin Dava Nerede Açılır?
Ataşehir'de bulunan bir taşınmaza ilişkin tapu iptal ve tescil davasında, taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak İstanbul Anadolu adli yargı çevresindeki görevli mahkeme değerlendirilir.
Ancak yalnızca tarafların Ataşehir'de ikamet etmesi, başka yerde bulunan bir taşınmaz için Ataşehir bağlantılı yetki doğurduğu anlamına gelmez.
Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın bulunduğu yer belirleyici niteliktedir.
Ataşehir'de Kadastro Öncesi Uyuşmazlıklar Günümüzde Hala Çıkabilir mi?
Evet.
Kadastro işlemleri çok eski tarihlerde yapılmış olsa bile miras intikalleri, eski kayıtların incelenmesi, taşınmazın satışa çıkarılması veya yeni bir hukuki işlem sırasında geçmişteki kayıt sorunları fark edilebilir.
Ancak uyuşmazlığın geç fark edilmesi 3402 sayılı Kanun m. 12/3 kapsamındaki hak düşürücü süreyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle eski bir tapu sorunu ortaya çıktığında ilk yapılması gerekenlerden biri kadastro tutanağının kesinleşme tarihini ve tapu kaydının oluşum şeklini araştırmaktır.
Dava Açmadan Önce Hangi Belgeler İncelenmelidir?
Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davasında yalnızca güncel tapu senedine bakılması yeterli değildir.
Güncel tapu kaydı, tedavüllü tapu kayıtları, kadastro tespit tutanağı, tutanağın kesinleşme tarihi, kadastro paftaları, eski tapu kayıtları, dayanak belgeler, mirasçılık belgeleri ve varsa eski mahkeme dosyaları birlikte incelenmelidir.
Zilyetlik iddiası varsa vergi kayıtları, eski hava fotoğrafları, tanıklar ve taşınmazın kullanım geçmişine ilişkin diğer deliller de önem taşıyabilir.
Dava Açılmadan Önce 10 Yıllık Süre Mutlaka Kontrol Edilmeli midir?
Evet.
Bu tür davalarda en kritik ön incelemelerden biri 3402 sayılı Kanun m. 12/3'ün uygulanıp uygulanmadığının belirlenmesidir.
Ancak yalnızca kadastro tarihine bakıp "10 yıl geçti, dava açılamaz" sonucuna varmak da doğru değildir.
Taşınmaz hakkında kadastro tespit tutanağı düzenlenip düzenlenmediği ve kaydın kadastro yoluyla mı yoksa daha sonra başka bir işlemle mi oluşturulduğu belirlenmelidir.
Anayasa Mahkemesinin 2019/2113 numaralı kararında da bu ayrım özellikle vurgulanmıştır.
Ataşehir Tapu Avukatı Desteği
Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yalnızca tapu kaydının incelenmesiyle çözülebilecek uyuşmazlıklar değildir.
Taşınmazın kadastro geçmişi, kadastro tespit tutanağı, eski tapu kayıtları, zilyetlik, miras ilişkileri, teknik sınırlar ve hak düşürücü süre birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra kadastro öncesi hukuki nedenlere dayanılarak itiraz ve dava yoluna başvurulamaması, dava açılmadan önce yapılacak hukuki incelemenin önemini artırmaktadır.
Bununla birlikte Anayasa Mahkemesinin de aktardığı yerleşik Yargıtay içtihatları, bu sürenin hakkında kadastro tutanağı düzenlenmeyen ve kadastro sırasında tespit dışı bırakıldıktan sonra ihdasen tescil edilen taşınmazlara otomatik olarak uygulanamayacağını göstermektedir.
Bu nedenle Ataşehir tapu davaları, Ataşehir tapu avukatı, Ataşehir gayrimenkul avukatı, kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil, 3402 sayılı Kanun 12/3, kadastroda yanlış tescil, zilyetlik nedeniyle tapu davası, miras nedeniyle tapu iptali ve İstanbul Anadolu Yakası tapu avukatı kapsamında dosyanın hem hukuki hem teknik geçmişinin birlikte incelenmesi gerekir.
Sonuç
Kadastro öncesi nedene dayalı tapu iptal ve tescil davası, kadastro sonucunda oluşan tapu kaydının kadastrodan önce mevcut olduğu ileri sürülen bir hak nedeniyle gerçeği yansıtmadığının iddia edildiği önemli bir taşınmaz uyuşmazlığıdır.
Davacı eski tapu kaydına, mirasa, zilyetliğe veya somut olayda hukuken geçerli başka bir kadastro öncesi nedene dayanabilir.
Ancak bu davalarda en önemli konulardan biri 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3'teki on yıllık hak düşürücü süredir. Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, hükmün kapsamına giren kadastro öncesi hukuki nedenlere dayanılarak itiraz ve dava açılamaz. Anayasa Mahkemesi de bu süreyi esas alan uygulamaların kanuni dayanağını ve kuralın Anayasa'ya uygun bulunduğunu kararlarında belirtmektedir.
Buna karşılık bu kural her tapu uyuşmazlığına uygulanmaz. Özellikle kadastro sırasında tespit dışı bırakılan ve sonradan ihdas yoluyla tescil edilen taşınmazlar bakımından Anayasa Mahkemesinin aktardığı yerleşik Yargıtay içtihatları farklı bir değerlendirme yapmaktadır.
Bu nedenle dava açmadan önce taşınmazın yalnızca güncel tapu kaydı değil; kadastro tutanağı, kesinleşme tarihi, eski kayıtları, paftaları, tedavülleri ve kaydın hangi hukuki işlem sonucunda oluştuğu araştırılmalıdır.
Kadastro öncesi tapu uyuşmazlıklarında doğru hukuki nedenin belirlenmesi, hak düşürücü sürenin doğru hesaplanması ve eski kayıtların dava konusu taşınmaza uygulanması, davanın esasının değerlendirilebilmesi açısından kritik öneme sahiptir.