Üsküdar Tapu İptal ve Tescil Davaları - Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Taşınmaz satış, bağış ve devir işlemlerinin hukuken geçerli olabilmesi için işlemi gerçekleştiren kişinin hukuki işlemin anlamını, sonuçlarını ve kendisi açısından doğuracağı etkileri değerlendirebilecek durumda olması gerekir. Tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılmış bir işlem bulunması, işlemi gerçekleştiren kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olmadığı iddiasının ileri sürülmesine tek başına engel değildir.
Uygulamada özellikle ileri yaştaki kişiler tarafından yapılan taşınmaz devirleri, Alzheimer veya demans gibi bilişsel rahatsızlıkların bulunduğu durumlar, psikiyatrik hastalıklar, zihinsel yetersizlikler ve kişinin karar verme yeteneğini etkileyebilecek diğer sağlık sorunları nedeniyle ehliyetsizlik iddiasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları gündeme gelebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu'nun 10. maddesine göre ayırt etme gücüne sahip ve kısıtlı olmayan her ergin kişinin fiil ehliyeti vardır. TMK 13 ise yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya benzeri sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkesin ayırt etme gücüne sahip olduğunu düzenlemektedir. Ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin fiillerinin hukuki sonucu bakımından ise TMK 15 temel düzenlemelerden biridir. Yargıtay da ehliyetsizlik uyuşmazlıklarında TMK 9, 10, 13 ve 15 hükümlerini temel hukuki düzenlemeler arasında değerlendirmektedir.
Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, ayırt etme gücü, fiil ehliyeti, Alzheimer nedeniyle tapu iptali, demans nedeniyle tapu iptali, yaşlı kişinin yaptığı tapu devri, Adli Tıp raporu, Üsküdar tapu iptal ve tescil davaları, Üsküdar gayrimenkul avukatı ve İstanbul tapu avukatı kapsamında en önemli mesele, kişinin özellikle tapu işleminin gerçekleştirildiği tarihte hukuki işlem ehliyetine sahip olup olmadığının belirlenmesidir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, taşınmazı devreden kişinin hukuki işlem tarihinde gerekli fiil ehliyetine sahip olmadığı iddiasına dayanılarak açılan bir tapu davasıdır.
Bu davada temel iddia, taşınmazı devreden kişinin satış, bağış veya diğer hukuki işlemin anlam ve sonuçlarını değerlendirebilecek ayırt etme gücüne sahip olmadığı ve bu nedenle gerçekleştirilen işlemin hukuken geçerli sonuç doğurmadığıdır.
Davanın kabulü için yalnızca kişinin yaşlı, hasta veya tedavi görüyor olduğunun ortaya konulması yeterli değildir. Esas olarak kişinin ilgili hukuki işlemin gerçekleştirildiği tarihteki durumu araştırılır.
Fiil Ehliyeti Nedir?
Fiil ehliyeti, kişinin kendi fiilleriyle hak edinebilmesini ve borç altına girebilmesini ifade eder.
Türk Medeni Kanunu'na göre fiil ehliyeti bakımından ayırt etme gücü temel unsurlardan biridir.
Bir kişinin taşınmazını satması veya bağışlaması önemli ekonomik ve hukuki sonuçlar doğuran bir işlemdir. Bu nedenle kişinin yaptığı işlemin niteliğini anlayabilmesi ve iradesini buna göre oluşturabilmesi gerekir.
Ayırt Etme Gücü Nedir?
Ayırt etme gücü, kişinin davranışlarının nedenlerini ve sonuçlarını değerlendirebilmesi ve bu değerlendirmeye uygun şekilde hareket edebilmesiyle ilgilidir.
TMK 13, yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk veya bunlara benzer nedenlerle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan kişilerin ayırt etme gücüne sahip olduğunu kabul etmektedir.
Dolayısıyla ehliyetsizlik değerlendirmesi yalnızca kişinin belirli bir hastalık tanısının bulunup bulunmadığına indirgenemez.
Önemli olan hastalığın veya başka bir durumun kişinin somut hukuki işlem bakımından makul değerlendirme yapabilme yeteneğini etkileyip etkilemediğidir.
Ayırt Etme Gücü Bulunmayan Kişinin Tapu İşlemi Geçerli midir?
TMK 15 uyarınca, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı olmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiillerine hukuki sonuç bağlanmaz.
Yargıtay kararlarında da ayırt etme gücü bulunmayan kişinin geçerli bir iradesinin bulunmadığı ve bu nedenle yaptığı işlemlerin kural olarak hukuki sonuç doğurmayacağı belirtilmektedir.
Bu nedenle taşınmaz devri sırasında kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğunun belirlenmesi, tapu kaydının hukuki dayanağı bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Ehliyetsizlik Hangi Tarihe Göre Belirlenir?
Ehliyetsizlik davalarının en önemli noktalarından biri budur.
Kişinin genel sağlık durumu değil, hukuki işlemin gerçekleştirildiği tarihte ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı araştırılır.
Örneğin taşınmaz 15 Mayıs 2024 tarihinde satılmışsa kişinin 2026 yılındaki sağlık durumundan ziyade 15 Mayıs 2024 tarihinde satış işlemini anlayabilecek durumda olup olmadığı önemlidir.
Daha önce veya daha sonra düzenlenen sağlık kayıtları ise işlem tarihindeki durumun belirlenmesine yardımcı olan deliller olarak değerlendirilebilir.
İleri Yaş Tek Başına Ehliyetsizlik Anlamına Gelir mi?
Hayır.
Bir kişinin 75, 85 veya 90 yaşında olması tek başına fiil ehliyetinin bulunmadığını göstermez.
İleri yaşla birlikte bazı bilişsel rahatsızlıkların görülme ihtimali artabilse de her yaşlı kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğu kabul edilemez.
Bu nedenle yalnızca “taşınmazı devrettiğinde çok yaşlıydı” şeklindeki iddia kural olarak yeterli değildir.
Kişinin sağlık durumu, bilişsel fonksiyonları, tıbbi geçmişi ve işlem tarihindeki davranışlarını ortaya koyabilecek diğer deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Alzheimer Hastalığı Tapu İşlemini Geçersiz Hale Getirir mi?
Alzheimer tanısı önemli bir delil olabilir ancak tek başına her tapu işlemini otomatik olarak geçersiz hale getirmez.
Hastalığın hangi aşamada bulunduğu ve kişinin işlem tarihinde karar verme yeteneğini ne ölçüde etkilediği araştırılmalıdır.
Alzheimer hastalığının erken döneminde bulunan bir kişi ile ileri derecede bilişsel kayıp yaşayan kişinin hukuki işlem ehliyeti aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
Bu nedenle tanının tarihi, hastalığın seyri, nöroloji ve psikiyatri kayıtları, kullanılan ilaçlar ve diğer tıbbi belgeler önem taşır.
Demans Nedeniyle Tapu İptal Edilebilir mi?
Demans da ayırt etme gücünü etkileyebilecek sağlık durumlarından biridir.
Ancak burada da yalnızca “demans tanısı vardı” tespitiyle sonuca gidilmemelidir.
Demansın derecesi ve kişinin hukuki işlemin yapıldığı tarihte taşınmaz devrinin anlamını ve ekonomik sonuçlarını değerlendirebilme kapasitesi araştırılmalıdır.
Mahkeme bu değerlendirmeyi tıbbi belgeler, uzman raporları ve dosyadaki diğer deliller üzerinden yapar.
Psikiyatrik Hastalık Bulunması Ehliyetsizlik İçin Yeterli midir?
Hayır.
Psikiyatrik bir hastalığın bulunması kişinin bütün hukuki işlemler bakımından otomatik olarak ehliyetsiz olduğu anlamına gelmez.
Hastalığın türü, ağırlığı, dönemsel seyri ve kişinin karar verme yeteneğine etkisi önemlidir.
Bazı psikiyatrik hastalıklar dönemsel belirtiler gösterebilir. Bu nedenle işlem tarihindeki klinik durum özellikle araştırılmalıdır.
Kısıtlı Olmayan Bir Kişi Ehliyetsiz Sayılabilir mi?
Evet, somut olayın şartlarına göre mümkündür.
Bir kişinin hakkında daha önce verilmiş kısıtlama veya vesayet kararı bulunmaması, işlem tarihinde mutlaka ayırt etme gücüne sahip olduğu anlamına gelmez.
Fiil ehliyeti değerlendirmesi ile kişinin daha önce vesayet altına alınmış olup olmadığı aynı mesele değildir.
Bu nedenle işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı ispatlanabiliyorsa daha önce verilmiş bir kısıtlama kararının bulunmaması tek başına davanın reddini gerektirmez.
Vesayet Kararı Bulunması Şart mıdır?
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasının dayanağı açısından işlemden önce mutlaka vesayet kararı verilmiş olması şart değildir.
Asıl mesele, hukuki işlemin gerçekleştirildiği anda kişinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığıdır.
Ancak kişinin sağ olması ve davayı kendisinin açamayacak durumda bulunması halinde temsil ve taraf ehliyeti bakımından vesayet süreci ayrıca önem kazanabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu önüne gelen bir uyuşmazlıkta da sağ olan taşınmaz devreden kişinin ehliyetsiz olduğu ileri sürülerek çocukları tarafından açılan davada taraf sıfatı ve vesayet davasının sonucunun beklenmesi konuları ayrıca değerlendirilmiştir.
Sağ Olan Anne veya Babanın Yaptığı Devir İçin Çocukları Dava Açabilir mi?
Bu konuda davayı kimin açabileceği özellikle önemlidir.
Kural olarak kişinin ileride mirasçı olacak olması, sağ olan anne veya babasının yaptığı devir hakkında kendi adına ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açması için tek başına yeterli değildir.
Yargıtay kararlarında, önceki kayıt maliki halen hayattaysa mirasçı sıfatına dayanarak açılan ehliyetsizlik davasında hukuki yarar ve aktif dava hakkı yönünden sorun bulunduğu belirtilmektedir.
Kişinin sağ olması fakat kendi haklarını kullanamayacak durumda bulunması halinde yasal temsil mekanizmalarının değerlendirilmesi gerekir.
Taşınmazı Devreden Kişi Ölmüşse Kim Dava Açabilir?
Taşınmazı devreden kişinin ölümünden sonra mirasçıların ehliyetsizlik iddiasına dayanarak dava açması gündeme gelebilir.
Ancak terekenin elbirliği mülkiyetine tabi olması, tüm mirasçıların davaya katılımı, tereke temsilcisi atanması ve talep edilen tescilin kapsamı gibi usul meseleleri önemlidir.
Mirasçılardan yalnızca birinin kendi miras payı oranında doğrudan tescil isteyip isteyemeyeceği de davanın taraflarına ve somut hukuki duruma göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yakın tarihli Yargıtay kararlarında da ehliyetsizlik ve vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiasıyla üçüncü kişiye karşı yalnızca miras payı oranında açılan tapu iptal ve tescil taleplerinde aktif dava hakkına ilişkin usul sorunlarının tartışıldığı görülmektedir.
Ehliyetsizlik İddiasında Sağlık Raporu Şart mıdır?
Ehliyetsizlik iddiasının değerlendirilmesinde tıbbi deliller son derece önemlidir.
Ancak işlem tarihinde düzenlenmiş tek bir sağlık raporunun bulunup bulunmaması her durumda davanın sonucunu tek başına belirlemez.
Kişinin işlem öncesi ve sonrasındaki hastane kayıtları, aile hekimi kayıtları, nöroloji ve psikiyatri muayeneleri, reçeteler, ilaç kullanımı, sağlık kurulu raporları ve diğer tıbbi belgeler birlikte incelenebilir.
Adli Tıp Kurumu Raporu Neden Önemlidir?
Ehliyetsizlik uyuşmazlıklarında mahkemenin hukuki değerlendirme yapabilmesi için kişinin işlem tarihindeki tıbbi durumunun uzmanlar tarafından değerlendirilmesi gerekebilir.
Bu nedenle Adli Tıp Kurumu veya ilgili uzmanlık alanlarından alınan bilimsel raporlar önemli deliller arasındadır.
Yargıtay kararlarında da geçmiş tıbbi belgelerin ve Adli Tıp raporlarının kişinin belirli bir tapu işlemi tarihinde fiil ehliyetine sahip olup olmadığının değerlendirilmesinde kullanıldığı görülmektedir.
İşlem Tarihinde Sağlık Raporu Alınmışsa Dava Açılamaz mı?
Hayır.
Tapu işlemi öncesinde kişinin işlem yapabileceğine ilişkin sağlık raporu alınmış olması önemli bir delildir ancak bu raporun varlığı ehliyetsizlik iddiasını her durumda kesin olarak ortadan kaldırmaz.
Raporun hangi uzman tarafından düzenlendiği, hangi muayeneye dayandığı, kapsamı, kişinin geçmiş tıbbi kayıtları ve diğer deliller birlikte değerlendirilebilir.
Benzer şekilde işlem tarihinde sağlık raporu alınmamış olması da kişinin mutlaka ehliyetsiz olduğu anlamına gelmez.
Tapu Memurunun İşlemi Yapmış Olması Ehliyetin Kesin Kanıtı mıdır?
Tapu görevlisinin resmi işlemi gerçekleştirmiş olması değerlendirmede dikkate alınabilir.
Ancak bu durum tek başına kişinin tıbbi ve hukuki anlamda ayırt etme gücüne sahip olduğunu kesin olarak ispatlayan bir unsur değildir.
Özellikle bilişsel hastalıkların bulunduğu iddia edilen dosyalarda tıbbi inceleme ayrıca önem taşır.
Noterde Yapılan Vekaletname Ehliyetsizlik Nedeniyle Geçersiz Olabilir mi?
Ehliyetsizlik yalnızca doğrudan tapuda gerçekleştirilen satış veya bağış işlemleri bakımından gündeme gelmez.
Taşınmaz devri bir vekaletname kullanılarak gerçekleştirilmişse, vekaletnamenin düzenlendiği tarihte vekalet veren kişinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı da önem kazanabilir.
Kişi vekaletnameyi düzenlediği tarihte gerekli ehliyete sahip değilse, bu vekaletnameye dayanılarak daha sonra gerçekleştirilen işlemlerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilir.
Vekaletname Verildiğinde Ehliyet Vardı, Satış Tarihinde Yoktuysa Ne Olur?
Taşınmazın vekil aracılığıyla devredildiği uyuşmazlıklarda hem vekaletnamenin düzenlenmesi hem de vekalet ilişkisinin ve sonraki işlemlerin hukuki durumu ayrı ayrı incelenebilir.
Burada vekalet verenin hangi tarihte ayırt etme gücünü kaybettiği, vekaletin kapsamı ve işlemin diğer özellikleri önemlidir.
Bu nedenle yalnızca satış tarihine veya yalnızca vekaletname tarihine bakılarak bütün dosyalar bakımından aynı sonuca ulaşılması doğru değildir.
Ehliyetsizlik ve Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Aynı Şey midir?
Hayır.
Ehliyetsizlik, hukuki işlemi yapan kişinin geçerli irade oluşturabilecek ayırt etme gücüne sahip olup olmadığıyla ilgilidir.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması ise geçerli bir vekalet ilişkisi bulunmasına rağmen vekilin yetkisini vekalet verenin menfaatlerine aykırı biçimde kullanmasıyla ilgili farklı bir hukuki nedendir.
Aynı olayda her iki hukuki sebep birlikte ileri sürülebilir ancak koşulları birbirinden farklıdır.
Ehliyetsizlik ile Muris Muvazaası Arasındaki Fark Nedir?
Muris muvazaası ile ehliyetsizlik de birbirinden farklı hukuki nedenlerdir.
Muris muvazaasında mirasbırakanın geçerli irade oluşturma yeteneğinin bulunduğu, ancak gerçek iradesi ile dışarıya açıkladığı işlem arasında muvazaalı bir yapı bulunduğu iddia edilir.
Ehliyetsizlikte ise kişinin geçerli hukuki irade oluşturma kapasitesinin bulunmadığı ileri sürülür.
Bu nedenle aynı tapu devri hakkında alternatif hukuki nedenlerin ileri sürülmesi mümkün olsa da her iddianın unsurları ve ispat araçları farklıdır.
Yargıtay kararlarında ehliyetsizlik ve muris muvazaası iddialarının aynı davada birlikte incelendiği çok sayıda uyuşmazlık bulunmaktadır.
Ehliyetsizlik ile Hile Aynı Şey midir?
Hayır.
Hilede kişinin hukuki işlem yapma ehliyeti bulunabilir ancak iradesinin aldatma yoluyla sakatlandığı ileri sürülür.
Ehliyetsizlikte ise kişinin geçerli bir hukuki irade oluşturabilecek ayırt etme gücünün bulunmadığı iddia edilir.
Bu ayrım davanın hukuki dayanağı, ispatı ve sonuçları bakımından önemlidir.
Ehliyetsizlik ile Gabin Arasındaki Fark Nedir?
Gabin, karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık bulunması ve kanunda öngörülen diğer şartların gerçekleşmesiyle ilgili bir borçlar hukuku kurumudur.
Ehliyetsizlik ise kişinin hukuki işlem yapma kapasitesiyle ilgilidir.
Bir taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılmış olması ehliyetsizliği tek başına kanıtlamaz. Ancak düşük satış bedeli, kişinin durumu ve diğer delillerle birlikte dosyanın değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Satış Bedelinin Çok Düşük Olması Ehliyetsizliği Gösterir mi?
Tek başına göstermez.
Bir taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılması, işlemin olağan dışı olduğuna ilişkin bir belirti oluşturabilir ancak kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğunu tek başına ispatlamaz.
Ehliyetsizlik esas olarak kişinin zihinsel ve bilişsel durumuyla ilgilidir.
Bununla birlikte satış bedeli, taraflar arasındaki ilişki ve işlemin ekonomik mantığı diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.
Tanık Beyanları Ehliyetsizlik Davasında Kullanılabilir mi?
Evet.
Kişinin işlem tarihine yakın dönemdeki davranışlarını gözlemleyen kişilerin anlatımları önemli olabilir.
Tanıklar kişinin günlük işlerini yapıp yapamadığı, insanları tanıyıp tanımadığı, para ve malvarlığı konularında karar verebilip veremediği, unutkanlık veya bilinç karışıklığı yaşayıp yaşamadığı konusunda bilgi verebilir.
Ancak ehliyetsizlik tıbbi yönü ağır basan bir konu olduğundan tanık anlatımlarının uzman tıbbi değerlendirme yerine tek başına geçirilmesi her durumda yeterli olmayabilir.
Hastane Kayıtları Nasıl Değerlendirilir?
Mahkeme, işlem tarihine yakın döneme ait sağlık kayıtlarının getirtilmesine karar verebilir.
Özellikle nöroloji, psikiyatri, geriatri ve ilgili diğer branşlardaki muayeneler önem taşıyabilir.
Hastalığın ne zaman başladığı, hangi belirtilerin bulunduğu, kişinin hangi ilaçları kullandığı, hastaneye yatışları ve bilişsel değerlendirme sonuçları birlikte incelenebilir.
Eski Tarihli Sağlık Kayıtları Kullanılabilir mi?
Evet.
İşlem tarihinde doğrudan muayene yapılmamış olması halinde önceki ve sonraki sağlık kayıtlarından yararlanılarak kişinin işlem tarihindeki durumu hakkında geriye dönük tıbbi değerlendirme yapılması gündeme gelebilir.
Ancak işlem tarihinden çok uzak kayıtların ne ölçüde belirleyici olduğu hastalığın niteliğine ve seyir biçimine göre değişebilir.
İlaç Kullanımı Ehliyetsizliği Kanıtlar mı?
Tek başına kanıtlamaz.
Psikiyatri, nöroloji veya başka bir hastalık nedeniyle ilaç kullanılması kişinin otomatik olarak ayırt etme gücünden yoksun olduğunu göstermez.
Kullanılan ilacın hangi hastalık için verildiği, hastalığın niteliği, doz, tedavi dönemi ve kişinin bilişsel fonksiyonlarına etkisi uzman değerlendirmesinde dikkate alınabilir.
Tapu İşleminden Kısa Süre Sonra Vesayet Altına Alınmak Önemli midir?
Önemli bir delil olabilir ancak otomatik sonuç doğurmaz.
Kişinin işlemden kısa süre sonra kısıtlanması veya vesayet altına alınması, sağlık durumunun işlem tarihinde de mevcut olup olmadığının araştırılmasını gerektirebilir.
Ancak vesayet kararının daha sonra verilmiş olması tek başına geçmişteki bütün hukuki işlemleri geçersiz hale getirmez.
Her işlem kendi tarihi itibarıyla değerlendirilmelidir.
Ehliyetsizlik İddiası Kamu Düzeniyle İlgili midir?
Yargıtay uygulamasında hukuki işlem ehliyeti kamu düzeniyle yakından ilgili kabul edilmektedir.
Bu nedenle ehliyetsizlik iddiasının bulunduğu davalarda mahkemenin kişinin işlem tarihindeki durumunu yeterli ve kapsamlı şekilde araştırması önem taşır.
Eksik tıbbi inceleme veya işlem tarihindeki durumu açıklamayan raporlar uyuşmazlığın çözümü için yeterli olmayabilir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Davasında İspat Nasıl Yapılır?
İspat tek bir delile dayanmak zorunda değildir.
Sağlık kayıtları, reçeteler, hastane dosyaları, vesayet dosyaları, Adli Tıp raporları, tanık anlatımları, tapu işlem belgeleri, noter kayıtları ve diğer deliller birlikte değerlendirilebilir.
Mahkemenin amacı kişinin genel olarak hasta olup olmadığını değil, belirli işlem tarihinde hukuki işlemin anlam ve sonuçlarını değerlendirebilecek durumda olup olmadığını belirlemektir.
Sonraki Malik İyi Niyetliyse Ne Olur?
Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan ilk devirden sonra taşınmaz başka kişilere devredilmiş olabilir.
Bu durumda tapu siciline güven ilkesi ve sonraki malikin iyi niyetli olup olmadığı ayrıca önem kazanır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2023 tarihli bir kararında, ilk temlikin ehliyetsizlik nedeniyle yolsuz tescil oluşturduğu kabul edilen bir uyuşmazlıkta sonraki malik şirketin iyi niyetli olup olmadığının TMK 1023 kapsamında ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiş; piyasa rayiç değerine ilişkin eksik inceleme nedeniyle karar bozulmuştur.
Dolayısıyla taşınmazın ilk alıcıdan başka bir kişiye geçmiş olması halinde sonraki malikin hukuki durumu ayrıca incelenmelidir.
İlk Alıcının İyi Niyetli Olması İşlemi Geçerli Hale Getirir mi?
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin doğrudan gerçekleştirdiği işlem bakımından karşı tarafın iyi niyeti tek başına geçersiz işlemi geçerli hale getirmez.
Yargıtay, TMK 15 kapsamında ayırt etme gücü bulunmayan kişinin geçerli iradesinin olmaması nedeniyle yaptığı işlemlere kural olarak sonuç bağlanamayacağını ve karşı tarafın iyi niyetinin bu işlemi geçerli kılmayacağını belirtmektedir.
Ancak taşınmaz daha sonra başka bir kişiye devredilmişse sonraki üçüncü kişinin TMK 1023 kapsamında korunup korunmayacağı ayrı bir hukuki meseledir.
Sonraki Malik Kötü Niyetliyse Ne Olur?
Sonraki malikin ilk işlemin geçersizliğini bildiği veya bilmesi gerektiği ileri sürülüyorsa iyi niyet korumasından yararlanıp yararlanamayacağı tartışılır.
Akrabalık veya yakın ilişki, devirlerin kısa aralıklarla yapılması, olağan dışı düşük bedel ve tarafların işlem sürecine ilişkin bilgileri diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.
Ancak kötü niyet de somut olayın delilleri üzerinden ortaya konulmalıdır.
Taşınmaz Dava Sırasında Başkasına Devredilirse Ne Olur?
Dava konusu taşınmazın yargılama devam ederken üçüncü kişiye devredilmesi davanın usuli durumunu etkileyebilir.
HMK'nın dava konusunun devrine ilişkin hükümleri kapsamında yeni malik ve davanın nasıl sürdürüleceği değerlendirilir.
Ehliyetsizlik uyuşmazlıklarında taşınmazın birden fazla kez el değiştirdiği durumlarda her malikin hukuki durumu ve iyi niyet iddiası ayrıca önem kazanabilir.
İhtiyati Tedbir İstenebilir mi?
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında, taşınmazın dava sırasında yeniden devredilmesi riskine karşı şartları bulunuyorsa ihtiyati tedbir talep edilebilir.
Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğini, mevcut delilleri, yaklaşık ispat koşulunu ve tedbirin ölçülülüğünü değerlendirir.
Tedbir verilmesi davanın kesin olarak kazanıldığı anlamına gelmez; dava sonuçlanıncaya kadar hakkın korunmasına yönelik geçici bir hukuki korumadır.
Tapu Kaydına Dava Şerhi Konulabilir mi?
Davanın niteliğine göre tapu sicilinde uyuşmazlığın görünür hale getirilmesine yönelik hukuki imkanlar değerlendirilebilir.
Bunun amacı taşınmazın dava devam ederken üçüncü kişilere devredilmesi halinde uyuşmazlığın daha karmaşık hale gelmesini önlemek ve ilgililerin mevcut davadan haberdar olmasını sağlamaktır.
Somut olayda hangi koruma tedbirinin uygulanabileceği dava ve tapu kaydının durumuna göre belirlenmelidir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Davalı Kimdir?
Dava kural olarak tapuda malik görünen kişi veya kişilere yöneltilir.
Taşınmaz birden fazla kez devredilmişse güncel kayıt malikinin ve önceki işlemlerin hukuki durumuna göre taraf teşkili ayrıca değerlendirilmelidir.
Yanlış kişiye karşı dava açılması veya gerekli tarafların davaya dahil edilmemesi önemli usul sorunlarına yol açabilir.
Dava Kabul Edilirse Ne Olur?
Mahkeme, hukuki işlemin ehliyetsizlik nedeniyle geçerli sonuç doğurmadığına ve gerekli diğer şartların bulunduğuna karar verirse mevcut tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına tescili gündeme gelebilir.
Ancak taşınmazın sonraki iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmiş olması gibi durumlar sonucu değiştirebilir.
Bu nedenle her ehliyetsizlik tespiti otomatik olarak taşınmazın mutlaka eski malike veya mirasçılara döneceği anlamına gelmez.
Tapu İptali Mümkün Değilse Tazminat İstenebilir mi?
Taşınmazın aynen geri alınmasının mümkün olmadığı bazı uyuşmazlıklarda alternatif veya terditli talepler gündeme gelebilir.
Ancak tazminatın kimden, hangi hukuki sebebe dayanılarak ve hangi miktarda istenebileceği somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Ehliyetsizlik iddiasının yanında başka hukuki nedenlerin de bulunması talep yapısını etkileyebilir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Ehliyetsizlik iddiasının hukuki niteliği nedeniyle süre konusu, sıradan bir alacak davasındaki zamanaşımı değerlendirmesinden farklı özellik gösterebilir.
Bununla birlikte somut davada yalnızca tapu iptal ve tescil değil, tazminat veya başka talepler de bulunuyorsa bu talepler bakımından farklı sürelerin gündeme gelmesi mümkündür.
Ayrıca taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ve tapu siciline güven ilkesi, uzun süre beklenmesinin fiili ve hukuki sonuçlarını ağırlaştırabilir.
Bu nedenle süre değerlendirmesi davadaki her talep bakımından ayrı yapılmalıdır.
Ehliyetsizlik Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil talebi doğrudan taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bir uyuşmazlıktır.
Davanın yanında parasal veya başka talepler bulunması halinde arabuluculuk bakımından talebin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle uyuşmazlığın bütün talepleri görülmeden yalnızca “tapu davası” denilerek usuli yol belirlenmemelidir.
Görevli Mahkeme Hangisidir?
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Davanın taraflarının sıfatı veya uyuşmazlığın yanında ileri sürülen başka talepler nedeniyle özel bir görev kuralı bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi özel önem taşır.
HMK'nın taşınmazın aynına ilişkin davalar hakkındaki yetki hükümleri gereğince tapu iptal ve tescil talebinde taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Bu nedenle taşınmazın Üsküdar sınırları içerisinde bulunması halinde dava bakımından ilgili İstanbul Anadolu yargı çevresindeki görevli mahkemenin belirlenmesi gündeme gelir.
Birden Fazla Taşınmaz Varsa Ne Olur?
Ehliyetsizlik iddiası aynı kişi tarafından farklı tarihlerde devredilen birden fazla taşınmaza ilişkin olabilir.
Bu durumda her işlem tarihi ayrı ayrı önem taşır.
Kişinin bir tarihte ayırt etme gücüne sahip olmaması, farklı bir tarihte yapılan bütün işlemler bakımından otomatik olarak aynı sonucu doğurmayabilir.
Hastalığın seyri ve her bir işlem tarihindeki durum ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Aynı Gün Birden Fazla Taşınmaz Devredilmişse Ne Olur?
Birden fazla taşınmazın aynı resmi işlemle veya aynı gün içerisinde devredilmesi halinde kişinin o tarihteki hukuki işlem ehliyeti bütün işlemler bakımından ortak önem taşıyabilir.
Bununla birlikte her taşınmazın devir biçimi, alıcısı ve sonraki devirleri bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.
Ehliyetsizlik Davasında Satış Bedelinin Ödenmesi Önemli midir?
Satış bedelinin gerçekten ödenmiş olması kişinin ehliyetli olduğunu tek başına göstermez.
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı işlemin hukuki niteliği ayrı bir meseledir.
Ancak bedelin ödenip ödenmediği, işlemin koşulları ve tarafların ilişkisi dosyanın genel değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Özellikle ehliyetsizlik yanında muvazaa veya başka hukuki nedenler de ileri sürülüyorsa satış bedeli daha da önemli hale gelebilir.
Davacı Ehliyetsizliği İspatlayamazsa Ne Olur?
Mahkeme, kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücüne sahip olduğu sonucuna ulaşırsa ehliyetsizlik hukuki nedenine dayanan tapu iptal ve tescil talebi reddedilebilir.
Nitekim Yargıtay kararlarında Adli Tıp değerlendirmeleri ve diğer deliller sonucunda işlem tarihinde fiil ehliyetinin bulunduğunun kabul edildiği dosyalar bulunmaktadır.
Ancak aynı davada ehliyetsizlik dışında başka hukuki nedenler de ileri sürülmüşse bunların ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.
Üsküdar Tapu İptal ve Tescil Avukatı Desteği
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davaları hem tıbbi hem de hukuki incelemenin birlikte yürütüldüğü uyuşmazlıklardır.
Bu davalarda yalnızca tapu kaydının incelenmesi yeterli değildir. Devir tarihinin kesin olarak belirlenmesi, kişinin işlem öncesi ve sonrasındaki sağlık kayıtlarının toplanması, varsa vesayet dosyalarının incelenmesi, hastane ve reçete kayıtlarının getirtilmesi, tanıkların belirlenmesi ve uzman tıbbi değerlendirme yapılması gerekebilir.
Ayrıca taşınmazın daha sonra üçüncü kişilere devredilmiş olması halinde TMK 1023 kapsamında sonraki maliklerin iyi niyeti ayrıca araştırılmalıdır. Yargıtay da ehliyetsizlik nedeniyle ilk tescilin yolsuz olduğu iddia edilen dosyalarda sonraki malikin iyi niyetinin ayrıca ve yeterli delille incelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Bu nedenle Üsküdar tapu iptal ve tescil davaları, ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali, ayırt etme gücü, Alzheimer nedeniyle tapu iptal davası, demans nedeniyle tapu iptali, Adli Tıp raporu, yaşlı kişinin taşınmaz devri, mirasçıların tapu iptal davası, iyi niyetli üçüncü kişi ve Üsküdar gayrimenkul avukatı kapsamında dava hazırlığının tıbbi kayıtlar, tapu belgeleri ve devir zinciri birlikte incelenerek yapılması önemlidir.
Sonuç
Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davasında temel mesele, taşınmazı devreden kişinin hukuki işlemin gerçekleştirildiği tarihte ayırt etme gücüne sahip olup olmadığıdır.
İleri yaş, Alzheimer, demans, psikiyatrik hastalık veya başka bir sağlık sorunu tek başına işlemin geçersiz olduğunu göstermez. Hastalığın kişinin karar verme yeteneğine etkisi ve özellikle işlem tarihindeki durumunun tıbbi delillerle belirlenmesi gerekir.
Türk Medeni Kanunu'nun fiil ehliyeti ve ayırt etme gücüne ilişkin hükümleri bu davaların temel hukuki çerçevesini oluşturur. Yargıtay uygulamasında da TMK 9, 10, 13 ve 15 ehliyetsizlik uyuşmazlıklarında temel hükümler arasında gösterilmektedir.
Tapu müdürlüğünde resmi işlem yapılmış olması, kişinin işlem tarihinde ehliyetsiz olduğu iddiasının incelenmesini engellemez. Benzer şekilde işlemden önce kısıtlama kararı verilmemiş olması da tek başına kişinin ayırt etme gücüne sahip olduğunu kesin olarak göstermez.
Kişinin sağlık kayıtları, hastane dosyaları, reçeteleri, tanık anlatımları, vesayet dosyaları ve Adli Tıp değerlendirmeleri birlikte ele alınabilir. Kişinin yalnızca genel sağlık durumu değil, tam olarak tapu işleminin gerçekleştirildiği tarihteki bilişsel ve iradi kapasitesi araştırılmalıdır.
Taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmiş olması halinde ise sonraki malikin iyi niyeti ayrıca önem kazanır. İlk alıcının iyi niyeti ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemini tek başına geçerli hale getirmezken, sonraki malik bakımından tapu siciline güven ilkesinin şartları ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil, Alzheimer ve demans nedeniyle tapu iptali, ayırt etme gücü, fiil ehliyeti, Adli Tıp raporu, iyi niyetli üçüncü kişi, Üsküdar tapu iptal ve tescil davaları ve Üsküdar tapu avukatı kapsamında her uyuşmazlık; işlem tarihi, tıbbi belgeler, devir zinciri, tarafların hukuki konumu ve tapu sicilindeki mevcut kayıt birlikte değerlendirilerek ele alınmalıdır.