Gayrimenkul hukuku içerisinde en fazla uyuşmazlık yaşanan alanlardan biri arsa hukukudur. Özellikle hisseli arsalar, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar ve birden fazla kişinin malik olduğu gayrimenkuller uygulamada ciddi hukuki sorunlara neden olabilmektedir. Birçok kişi arsa satın alırken veya miras yoluyla arsa sahibi olduğunda ileride karşılaşabileceği hukuki riskleri yeterince bilmemektedir.
Oysa hisseli taşınmazlar üzerinde yapılacak işlemler, tek malik bulunan taşınmazlara göre çok daha karmaşık süreçler içermektedir. Özellikle hisseli arsa satışı, arsa payı uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi davaları son yıllarda mahkemelerde en sık görülen gayrimenkul uyuşmazlıkları arasında yer almaktadır.
Bu nedenle arsa hukuku alanında ortaya çıkan sorunların profesyonel şekilde yönetilmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle İstanbul arsa avukatı desteği alan kişiler, hak kaybı yaşamadan süreçlerini yönetebilmektedir. Benzer şekilde Ümraniye arsa avukatı ve Ataşehir arsa avukatı desteği de gayrimenkul uyuşmazlıklarında önemli avantajlar sağlamaktadır.
Hisseli Arsa Nedir?
Bir arsanın birden fazla kişiye ait olması durumunda hisseli mülkiyet söz konusu olur.
Örneğin;
-
Miras paylaşımı sonucunda,
-
Ortak satın alma işlemlerinde,
-
Bağış veya devir işlemlerinde,
birden fazla kişi aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olabilir.
Bu durumda her malik belirli oranlarda hisse sahibi olur.
Ancak uygulamada birçok kişi kendi hissesinin arsanın belirli bir bölümüne karşılık geldiğini düşünmektedir.
Oysa hisseli mülkiyette her malik arsanın tamamı üzerinde pay oranında hak sahibidir.
Bu durum zaman zaman ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Hisseli Arsa Satışı Nasıl Yapılır?
Vatandaşların en çok merak ettiği konuların başında hisseli arsa satışı gelmektedir.
Bir hissedar kendi payını diğer hissedarların onayını almadan satabilir.
Ancak bu durum bazı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Özellikle önalım (şufa) hakkı nedeniyle diğer hissedarlar belirli şartlar altında satış işleminin iptalini talep edebilir.
Bu nedenle hisseli taşınmaz satışlarında profesyonel hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.
Birçok uyuşmazlık yanlış gerçekleştirilen satış işlemleri nedeniyle ortaya çıkmaktadır.
Arsa Payı Davası Nedir?
Arsa payı davası, özellikle kat mülkiyeti ve kat irtifakı bulunan taşınmazlarda gündeme gelen dava türlerinden biridir.
Bazı durumlarda bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının gerçeği yansıtmadığı iddia edilebilir.
Bu durumda arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla dava açılması mümkündür.
Arsa payı davası teknik inceleme gerektiren özel dava türlerinden biridir.
Mahkemeler çoğu zaman bilirkişi incelemesi yaptırarak değerlendirme yapmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Hisseli taşınmazlarda en sık karşılaşılan davalardan biri ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Bu dava uygulamada izale-i şuyu davası olarak da bilinmektedir.
Tarafların taşınmaz üzerindeki ortaklığı sona erdirmek istemesi halinde açılır.
Mahkeme;
-
Taşınmazın aynen bölünmesine,
veya -
Satılarak bedelin hissedarlara dağıtılmasına,
karar verebilir.
Özellikle miras yoluyla intikal eden arsalar nedeniyle açılan davalarda ortaklığın giderilmesi talepleri oldukça yaygındır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Gayrimenkul sektöründe en sık kullanılan sözleşmelerden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olarak bilinmektedir.
Bu sözleşmede;
-
Arsa sahibi arsasını müteahhide tahsis eder.
-
Müteahhit ise belirlenen bağımsız bölümleri inşa ederek arsa sahibine teslim eder.
Ancak uygulamada birçok uyuşmazlık bu sözleşmelerden kaynaklanmaktadır.
Özellikle;
-
Gecikmeler,
-
Eksik işler,
-
Ruhsat sorunları,
-
Teslim problemleri,
sıklıkla dava konusu olmaktadır.
Bu nedenle sözleşme hazırlanırken dikkatli hareket edilmesi gerekir.
İmar Hukuku ve Arsa Değeri
Bir arsanın değerini belirleyen en önemli unsurlardan biri imar durumudur.
İmar hukuku kapsamında yapılan düzenlemeler;
-
Yapılaşma hakkını,
-
Kat sayısını,
-
Kullanım amacını,
doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle arsa satın almadan önce imar durumunun detaylı şekilde incelenmesi gerekir.
Özellikle büyük şehirlerde imar planı değişiklikleri arsa değerlerinde ciddi farklılıklar oluşturabilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Arsa Uyuşmazlıklarında Ne Zaman Açılır?
Bazı durumlarda arsa üzerindeki tapu kayıtlarının hukuka aykırı olduğu iddia edilebilir.
Örneğin;
-
Muvazaalı işlemler,
-
Sahte vekalet kullanılması,
-
Hileli devirler,
-
Mirasçıların haklarının ihlal edilmesi,
gibi durumlarda tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Bu davaların amacı hukuka aykırı kaydın düzeltilmesidir.
Arsa hukukunda önemli yer tutan bu davalar teknik bilgi ve güçlü delil gerektirmektedir.
İstanbul'da Arsa Hukuku Uyuşmazlıkları
İstanbul'da gayrimenkul değerlerinin yüksek olması nedeniyle arsa uyuşmazlıkları da oldukça yaygındır.
Bu nedenle İstanbul arsa avukatı aramaları yoğun şekilde yapılmaktadır.
Özellikle;
-
Kentsel dönüşüm,
-
Miras paylaşımı,
-
Hisseli taşınmazlar,
-
İmar planı değişiklikleri,
uyuşmazlıkların temel nedenleri arasında yer almaktadır.
Benzer şekilde Ümraniye arsa avukatı ve Ataşehir arsa avukatı desteği de bölgesel uyuşmazlıklarda sıklıkla tercih edilmektedir.
İstanbul En İyi Arsa Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Arsa hukuku teknik bilgi gerektiren özel bir alandır.
Bu nedenle İstanbul en iyi arsa avukatı araştırması yapan kişilerin;
-
Gayrimenkul hukuku tecrübesine,
-
Tapu davalarındaki deneyimine,
-
İmar hukuku bilgisine,
-
Dava stratejisine,
dikkat etmesi önemlidir.
Çünkü yapılacak küçük bir hata dahi yüksek değerli taşınmazlar üzerinde ciddi hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Sonuç
Arsa hukuku, tapu işlemlerinden imar uygulamalarına, hisseli mülkiyetten ortaklığın giderilmesi davalarına kadar geniş bir alanı kapsamaktadır. Özellikle hisseli arsa satışı, arsa payı davası, ortaklığın giderilmesi davası ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklar uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Bu nedenle İstanbul arsa avukatı, Ümraniye arsa avukatı ve Ataşehir arsa avukatı desteği almak, hak kayıplarının önlenmesi açısından önemli avantaj sağlayabilmektedir.
Özellikle İstanbul en iyi arsa avukatı desteğiyle yürütülen süreçlerde, taşınmazların ekonomik değeri ve hukuki güvenliği daha etkin şekilde korunabilmektedir.