Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye Davası - Üsküdar Kira Avukatı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kira sözleşmesini yalnızca kira süresinin sona erdiğini ileri sürerek her durumda sona erdiremez. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması amacıyla kiraya verenin dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebileceği sebepleri belirli şartlara bağlamıştır. Bu sebeplerden biri de kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılmasının gerekli olması ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kapsamında düzenlenen bu tahliye sebebi, uygulamada özellikle eski binaların yıkılarak yeniden yapılması, kapsamlı bina yenilemeleri, güçlendirme ve esaslı tadilat projeleri ile taşınmazın kullanım biçimini etkileyen imar çalışmalarında gündeme gelmektedir.
Ancak taşınmaz malikinin yalnızca “tadilat yapacağım” veya “binayı yenileyeceğim” şeklindeki beyanı tahliye için yeterli değildir. Yapılacak işlemin kanunda aranan nitelikleri taşıması ve çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının gerçekten imkânsız olması gerekir.
Bu nedenle yeniden inşa nedeniyle tahliye, imar nedeniyle tahliye, esaslı tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi, TBK 350 tahliye davası, yeniden inşa ve imar tahliye davası, Üsküdar kira avukatı, Üsküdar kiracı tahliye avukatı ve İstanbul kira avukatı kapsamında kanuni şartların somut olay açısından ayrı ayrı değerlendirilmesi önemlidir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye, kiraya verenin kiralanan taşınmaz üzerinde kapsamlı bir inşaat veya imar çalışması gerçekleştirmesinin gerekli olduğu ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kiracı tarafından kullanılmasının mümkün olmadığı durumlarda kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesidir.
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene belirli koşullar altında bu imkânı tanımaktadır.
Burada amaç yalnızca kiracının taşınmazdan çıkarılması değil, kiralananın yeniden inşa veya imar faaliyetinin gerçekleştirilebilmesi için boşaltılmasının zorunlu olmasıdır.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
Kanuni düzenleme kapsamında kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız hâle geliyorsa kiraya veren belirli süreler içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında dava yoluyla sona erme nedenlerinin kiracı aleyhine genişletilememesi de kiracının korunmasına yönelik sistemin bir parçasıdır.
Yeniden İnşa Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet.
Kiralananın bulunduğu yapının yıkılarak yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa ve bu nedenle kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi mümkün değilse kanuni şartların bulunması hâlinde tahliye davası açılabilir.
Örneğin mevcut binanın tamamen yıkılarak yerine yeni bir yapı yapılmasının planlanması yeniden inşa kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak yeniden inşa iradesinin gerçek ve uygulanabilir olması gerekir. Tahliye davasının yalnızca kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla kullanılması kanunun düzenleme amacıyla bağdaşmaz.
İmar Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Evet.
Kiralanan taşınmaz üzerinde gerçekleştirilecek imar çalışmaları nedeniyle esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapılması gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanılması mümkün değilse tahliye gündeme gelebilir.
Burada yapılacak işlemin basit bir bakım veya küçük tadilatın ötesinde olması önemlidir.
Kanun özellikle “esaslı” nitelikteki çalışmalar ile bunların kiralananın kullanımını imkânsız hâle getirmesini aramaktadır.
Her Tadilat Kiracının Tahliyesine Neden Olur mu?
Hayır.
Kiralananda gerçekleştirilecek her bakım, onarım veya tadilat işlemi tahliye hakkı doğurmaz.
Boya yapılması, küçük tesisat işlemleri, sınırlı tamiratlar veya kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken gerçekleştirilebilecek çalışmalar kural olarak yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye kapsamında değerlendirilmez.
Tahliye bakımından esaslı bir onarım, genişletme veya değiştirme bulunması ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmesi gerekir.
Esaslı Onarım Nedir?
Esaslı onarım, taşınmazın yapısına veya kullanımına önemli ölçüde müdahale eden ve basit bakım sınırlarını aşan kapsamlı çalışmaları ifade eder.
Binanın önemli yapı unsurlarının değiştirilmesi, kapsamlı yenileme çalışmaları veya taşınmazın mevcut kullanımının inşaat süresince sürdürülemeyeceği nitelikte işlemler somut olayın özelliklerine göre esaslı onarım kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak hangi işlemin esaslı onarım olduğu her dosyada yapılacak işin niteliğine göre belirlenir.
Kiralananın Genişletilmesi Tahliye Sebebi Olabilir mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi yalnızca yeniden inşayı değil, kiralananın imarı amacıyla esaslı biçimde genişletilmesini de kapsamaktadır.
Ancak genişletme işleminin gerçekleştirilmesi sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olması gerekir.
Kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesini engellemeyen sınırlı değişiklikler tahliye için yeterli olmayabilir.
Kiralananın Değiştirilmesi Tahliye Sebebi Olabilir mi?
Kiralananın imarı amacıyla yapılacak esaslı değişiklikler, diğer kanuni koşulların da bulunması hâlinde tahliye sebebi olabilir.
Taşınmazın mimari yapısında, bölümlerinde veya kullanım düzeninde kapsamlı değişiklikler yapılması buna örnek olabilir.
Ancak yapılacak değişikliğin kapsamı ve kiracının taşınmazı kullanmasına etkisi somut olayda değerlendirilmelidir.
Binanın Yıkılıp Yeniden Yapılması Tahliye Sebebi midir?
Binanın tamamen yıkılarak yeniden yapılması, yeniden inşa nedeniyle tahliye bakımından en belirgin örneklerden biridir.
Kiracının yapı yıkılırken taşınmazı kullanmaya devam etmesi mümkün olmayacağından kullanımın imkânsız olması şartı da kural olarak ortaya çıkar.
Bununla birlikte mahkeme, yeniden inşa projesinin gerçekliğini ve hukuki koşulların oluşup oluşmadığını dosyadaki deliller üzerinden değerlendirir.
Kentsel Dönüşüm ile Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Aynı Şey midir?
Her iki süreç bazı olaylarda aynı taşınmaz bakımından gündeme gelebilse de hukuki dayanakları her durumda aynı değildir.
Kentsel dönüşüm süreci özel mevzuat kapsamında riskli yapı, yıkım ve yeniden yapılaşma işlemlerini içerebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ise kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından yeniden inşa veya imar sebebiyle dava yoluyla sona erdirilmesini düzenler.
Bu nedenle bir yapının kentsel dönüşüm kapsamında bulunması hâlinde uygulanacak özel mevzuat ile kira hukukundan doğan sonuçların birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.
Deprem Güçlendirmesi Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Deprem güçlendirmesi veya yapısal güçlendirme çalışmalarının tahliye sebebi oluşturup oluşturmadığı yapılacak işlemlerin kapsamına bağlıdır.
Çalışmalar esaslı onarım niteliğindeyse ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması teknik veya fiilî olarak mümkün değilse TBK 350 kapsamında tahliye koşulları gündeme gelebilir.
Ancak kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken gerçekleştirilebilecek sınırlı güçlendirme veya bakım çalışmaları her durumda tahliye sonucunu doğurmaz.
Yeniden İnşa İradesinin Gerçek Olması Gerekir mi?
Evet.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye talebinin gerçek bir projeye ve ciddi bir uygulama iradesine dayanması gerekir.
Kiraya verenin görünüşte yeniden inşa iddiasında bulunarak esasen kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı amaçlaması, tahliye sebebinin hukuki amacıyla bağdaşmaz.
Bu nedenle proje, ruhsat işlemleri, mimari hazırlıklar ve yapılacak çalışmanın niteliğini ortaya koyan diğer belgeler yargılamada önem taşıyabilir.
Proje Olmadan Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?
Tahliye davasında yeniden inşa veya imar iradesinin ciddi ve uygulanabilir olduğunun ortaya konulması gerekir.
Onaylı proje ve ilgili idari belgeler bu iradenin ve yapılacak işin kapsamının ispatı açısından güçlü deliller arasında olabilir.
Her dosyada hangi belgelerin zorunlu olduğu yapılacak işlemin türüne ve somut olayın koşullarına göre değerlendirilmelidir. Mahkeme, ileri sürülen yeniden inşa veya imar faaliyetinin gerçekliğini ve taşınmazın kullanımını imkânsız hâle getirip getirmediğini inceler.
İnşaat Ruhsatı Tahliye Davasında Önemli midir?
İnşaat veya tadilat ruhsatı, yapılacak çalışmanın hukuken ve fiilen uygulanabilirliğini ortaya koyması bakımından önemli olabilir.
Özellikle yapının yıkılması ve yeniden yapılması veya kapsamlı mimari değişikliklerin gerçekleştirilmesi planlanıyorsa ilgili idari izinler tahliye iddiasının ciddiyetinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Ancak her somut olayda gerekli ruhsat ve izinlerin niteliği yapılacak çalışmaya göre farklılık gösterebilir.
Tahliye İçin Kiralananın Kullanımının İmkânsız Olması Gerekir mi?
Evet.
TBK 350 kapsamında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyenin temel koşullarından biri, yapılacak çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının imkânsız olmasıdır.
Bu nedenle yalnızca taşınmazda çalışma yapılacak olması yeterli değildir.
Kiracının taşınmazı kullanmaya devam ederek çalışmaların gerçekleştirilebilmesi mümkünse tahliye koşulunun oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilir.
Kullanımın İmkânsız Olup Olmadığı Nasıl Belirlenir?
Bu değerlendirme yapılacak inşaat veya tadilatın niteliğine göre gerçekleştirilir.
Yıkım, taşıyıcı sistem müdahaleleri, kapsamlı mimari değişiklikler, tesisatların tamamen yenilenmesi veya taşınmazın güvenli biçimde kullanılmasını engelleyen çalışmalar kullanımın imkânsızlığı bakımından önem taşıyabilir.
Uyuşmazlık hâlinde mahkeme teknik konuların değerlendirilmesi için bilirkişi incelemesine başvurabilir.
Kiraya Veren Sadece Kira Bedelini Artırmak İçin Tahliye İsteyebilir mi?
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye kurumu, kira bedelini yükseltmek veya mevcut kiracıyı çıkararak taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiralamak amacıyla kullanılamaz.
Tahliye talebinin kanunda öngörülen gerçek bir yeniden inşa veya imar ihtiyacına dayanması gerekir.
Nitekim konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebileceği sebepleri sınırlandırarak kiracının korunmasını amaçlamaktadır.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasını Kim Açabilir?
Tahliye davası kural olarak kira ilişkisinde kiraya veren sıfatına sahip kişi tarafından açılır.
Taşınmazın mülkiyetinin sonradan değişmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. TBK 310 kapsamında kiralananın el değiştirmesi durumunda kira sözleşmesi hak ve borçlarıyla yeni malike geçmektedir.
Somut olayda davacı sıfatının doğru belirlenmesi, davanın usul bakımından sağlıklı yürütülmesi açısından önemlidir.
Taşınmaz Satılırsa Yeni Malik Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye İsteyebilir mi?
Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yeni malikin taşınmaz üzerinde yeniden inşa veya imar çalışması gerçekleştirmek istemesi hâlinde tahliye hakkı, uygulanacak kira hukuku hükümleri ve somut olayın koşulları çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından dava açma zamanını farklı şekilde düzenlemektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren sürenin sonunda dava açabilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira hukukundaki genel fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren dava açılması gerekir.
Sürelerin yanlış hesaplanması davanın sonucunu doğrudan etkileyebileceğinden kira sözleşmesinin türü ve başlangıç tarihi dikkatle incelenmelidir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Ne Zaman İstenebilir?
Belirli süreli kira sözleşmesinde TBK 350 kapsamında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davası sözleşme süresinin sonunda açılabilir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sürenin sona ermesi kira sözleşmesini kiraya veren açısından kendiliğinden sona erdirmez. Bu nedenle kiraya verenin kanunda öngörülen sona erme sebeplerinden birine dayanması gerekir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Tahliye Ne Zaman İstenebilir?
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye davasının açılabileceği tarih, kira hukukundaki genel fesih dönemleri ve fesih bildirimi süreleri dikkate alınarak belirlenir.
Bu nedenle belirsiz süreli sözleşmelerde dava tarihi belirlenirken kira ilişkisinin başlangıcı ve uygulanacak fesih dönemleri ayrıca hesaplanmalıdır.
Tahliye Davasından Önce İhtarname Göndermek Gerekir mi?
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyede dava süresi ve öncesindeki bildirimlerin gerekip gerekmediği kira sözleşmesinin türüne, süresine ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Kiraya verenin dava açma hakkını koruyan bildirim hükümleri de ayrıca dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle her dosyada otomatik olarak aynı ihtar sürecinin uygulanacağı varsayılmamalıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Tahliye Davalarında Uygulanır mı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda belirtilen istisnalar dışında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru dava şartı olarak gündeme gelmektedir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle açılacak kira tahliye uyuşmazlıklarında da dava öncesi usul işlemlerinin güncel mevzuata göre tamamlanması gerekir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması hâlinde tahliye davası için yargı yoluna başvurulabilir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Deliller Kullanılır?
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davasında yapılacak çalışmanın gerçekliğini, esaslı niteliğini ve taşınmazın kullanımını imkânsız hâle getirdiğini gösteren deliller önemlidir.
Mimari projeler, ruhsat ve izin belgeleri, belediye kayıtları, teknik raporlar, taşınmaza ilişkin planlar, keşif ve bilirkişi incelemeleri somut olayın özelliklerine göre delil olarak kullanılabilir.
Mahkeme bütün delilleri birlikte değerlendirerek kanuni tahliye koşullarının oluşup oluşmadığını belirler.
Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?
Uyuşmazlığın teknik yönlerinin bulunması hâlinde bilirkişi incelemesi önem taşıyabilir.
Özellikle yapılacak onarımın esaslı olup olmadığı, projenin uygulanması sırasında taşınmazın kullanılmasının mümkün olup olmadığı veya yapılacak değişikliklerin kapsamı teknik uzmanlık gerektirebilir.
Mahkeme gerekli gördüğü hâllerde keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla bu hususları değerlendirebilir.
Kiracı “Tadilat Sırasında Evde Kalabilirim” Derse Ne Olur?
Kiracının taşınmazı kullanmaya devam edebileceğini ileri sürmesi hâlinde mahkeme yapılacak işin teknik niteliğini değerlendirir.
Belirleyici olan tarafların yalnızca beyanı değil, çalışmalar sırasında taşınmazın objektif olarak kullanılabilir olup olmadığıdır.
İnşaat faaliyetinin kapsamı nedeniyle güvenli ve olağan kullanım mümkün değilse tahliye koşulu oluşabilir. Buna karşılık çalışma kiracının taşınmazda kalmasına engel olmuyorsa TBK 350 kapsamında tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı tartışılabilir.
Kiracının Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Hakkı Var mıdır?
Türk Borçlar Kanunu kiracının yeniden kiralama hakkını ayrıca korumaktadır.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Yeniden inşa ve imar sonrasında taşınmazın yeni durumu ve yeni kira bedeliyle eski kiracının kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın kiraya verenin yazılı bildirimi üzerine bir ay içerisinde kullanılması gerekir.
Yeniden İnşa Sonrası Eski Kiracı Taşınmaza Dönebilir mi?
Kanun eski kiracıya belirli koşullarla öncelik hakkı tanımaktadır.
Yeniden inşa veya imar tamamlandıktan sonra ortaya çıkan yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden eski kiracının taşınmazı yeniden kiralama konusunda öncelik hakkı bulunabilir.
Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin yazılı bildirimi ve kanunda öngörülen süre önemlidir.
Eski Kiracıya Bildirim Yapılmadan Başkasına Kiralama Yapılabilir mi?
Yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmaz bakımından eski kiracının kanundan doğan öncelik hakkının bulunduğu durumlarda kiraya verenin bu hakkı gözetmesi gerekir.
Eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmeden taşınmazın üç yıl geçmeden başkasına kiralanması hukuki sorumluluk doğurabilir.
Bu nedenle tahliye sonrasında taşınmazın yeniden kiraya verilmesi aşaması da kira hukukundaki sınırlamalara tabidir.
Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
TBK 355 kapsamında yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâliyle ve haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmedikçe başka bir kişiye kiralanamaz.
Bu düzenleme, yeniden inşa veya imar sebebinin gerçeğe aykırı biçimde kullanılarak kiracının tahliye edilmesini önlemeyi amaçlayan önemli korumalardan biridir.
Kiraya Veren Tahliye Ettikten Sonra İnşaat Yapmazsa Ne Olur?
Kiraya verenin yeniden inşa veya imar iddiasıyla tahliyeyi sağladıktan sonra kanuni yükümlülüklere aykırı davranması tazminat sorumluluğu doğurabilir.
TBK 355, yeniden kiralama yasağına aykırı davranan kiraya verenin eski kiracıya karşı tazminat sorumluluğunu düzenlemektedir.
Bu nedenle tahliye sebebinin yalnızca dava aşamasında ileri sürülmesi değil, tahliye sonrasındaki davranışların da kanuna uygun olması gerekir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığın Tazminatı Nedir?
Kiraya veren yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olabilir.
Tazminat talebinin şartları bakımından tahliyenin hangi nedenle ve nasıl gerçekleştiği, taşınmazın daha sonra nasıl kullanıldığı ve yeniden kiraya verilip verilmediği somut olayda değerlendirilmelidir.
Kiracı Kendi İsteğiyle Çıkarsa TBK 355 Uygulanır mı?
Yeniden kiralama yasağı ve buna bağlı tazminat taleplerinde kiracının taşınmazdan hangi hukuki süreç sonucunda ayrıldığı önem taşır.
Kiracının tamamen kendi iradesiyle taşınmazı boşaltması ile kiraya verenin yeniden inşa veya imar sebebine dayanarak tahliyeyi sağlaması aynı şekilde değerlendirilmeyebilir.
Bu nedenle TBK 355 kapsamında bir talep ileri sürülmeden önce tahliye sürecinin nasıl gerçekleştiği ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Kiracı Tahliye Kararına İtiraz Edebilir mi?
Tahliye davasında verilen karara karşı kanunda öngörülen şartlar ve parasal sınırlar çerçevesinde kanun yollarına başvurulması mümkündür.
Kiracı, yeniden inşa veya imar şartlarının oluşmadığını, projenin gerçek veya uygulanabilir olmadığını, yapılacak işlemin esaslı nitelik taşımadığını veya taşınmazın çalışmalar sırasında kullanılabileceğini ileri sürebilir.
Bu iddiaların değerlendirilmesi dosyadaki deliller ve teknik incelemeler üzerinden yapılır.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Yeniden inşa veya imar nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik davalar da kira ilişkisinden kaynaklandığından görevli mahkeme bakımından bu çerçevede değerlendirilir.
Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?
Tahliye davalarında yetkili mahkemenin belirlenmesinde genel ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklara ilişkin usul kuralları dikkate alınır.
Taşınmazın bulunduğu yer, kira sözleşmesinin ifa yeri ve tarafların yerleşim yerleri somut olayın koşullarına göre yetki değerlendirmesinde önem taşıyabilir.
Dava açılmadan önce görev ve yetki kurallarının birlikte incelenmesi gerekir.
Üsküdar’da Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Nerede Açılır?
Üsküdar’da bulunan bir konut veya çatılı işyerine ilişkin yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye uyuşmazlığında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise taşınmazın bulunduğu yer ve ilgili usul hükümleri dikkate alınmalıdır.
Ayrıca dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuk sürecinin uygulanıp uygulanmadığı ve gerekli başvuruların tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının süresi her dosyanın özelliklerine göre değişebilir.
Proje ve ruhsat belgelerinin incelenmesi, keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması, tarafların itirazları, arabuluculuk süreci ve mahkemenin iş yoğunluğu yargılama süresini etkileyebilir.
Bu nedenle bütün yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davaları için geçerli kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, tahliye talebinin kanuni şartlarının oluşmadığını ileri sürebilir ve buna ilişkin delillerini sunabilir.
Yapılacak çalışmanın esaslı olmadığını, taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmeyeceğini veya yeniden inşa iddiasının gerçek olmadığını savunabilir.
Tahliye gerçekleşmişse TBK 355 kapsamında yeniden kiralama yasağı, öncelik hakkı ve şartları varsa tazminat talepleri de kiracının korunmasına yönelik önemli düzenlemeler arasındadır.
Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?
Kiraya veren, kanuni şartların oluşması hâlinde taşınmazını yeniden inşa etmek veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapmak için kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen şartlara ve dava sürelerine uyulması gerekir.
Tahliye sonrasında da yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının öncelik hakkına ilişkin hükümlerin dikkate alınması gerekir.
Üsküdar Kira Avukatı Desteği
Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davaları, yalnızca taşınmaz sahibinin tadilat veya inşaat yapmak istediğini belirtmesiyle sonuçlanabilecek uyuşmazlıklar değildir.
Yapılacak çalışmanın niteliği, esaslı olup olmadığı, kiralananın kullanımını imkânsız hâle getirip getirmediği, projenin uygulanabilirliği, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, dava açma süresi ve tahliye sonrasındaki yeniden kiralama sınırlamaları birlikte değerlendirilmelidir.
Kiraya veren açısından projenin ve tahliye şartlarının doğru biçimde ortaya konulması; kiracı açısından ise kanuni şartların gerçekten oluşup oluşmadığının incelenmesi önemlidir.
Ayrıca TBK 355 kapsamında eski kiracının öncelik hakkı ve yeniden kiralama yasağı tahliye sonrasındaki süreç açısından ayrıca dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle Üsküdar kira avukatı, Üsküdar kiracı tahliye avukatı, yeniden inşa nedeniyle tahliye avukatı, imar nedeniyle tahliye avukatı, TBK 350 tahliye avukatı ve İstanbul kira avukatı kapsamında uyuşmazlığın hem maddi hukuk hem de usul hukuku yönünden değerlendirilmesi önem taşır.
Sonuç
Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verene tanıdığı dava yoluyla sona erme sebeplerinden biridir.
Ancak her tadilat veya yenileme çalışması kiracının tahliyesini sağlamaz. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme yapılmasının gerekli olması ve bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmesi gerekir.
Yeniden inşa iradesinin gerçek ve ciddi olması, yapılacak çalışmaların niteliğinin ortaya konulması ve dava sürelerine uyulması tahliye süreci açısından önemlidir.
Tahliye gerçekleştikten sonra da kiraya verenin yükümlülükleri sona ermez. TBK 355 kapsamında yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının öncelik hakkı gündeme gelebilir. Kanuna aykırı yeniden kiralama durumunda eski kiracının tazminat talep etmesi mümkün olabilir.
Bu nedenle yeniden inşa nedeniyle tahliye, imar nedeniyle tahliye, esaslı tadilat nedeniyle tahliye, TBK 350, TBK 355, yeniden kiralama yasağı, Üsküdar kira avukatı, Üsküdar kiracı tahliye avukatı ve İstanbul kira avukatı kapsamında her uyuşmazlığın kira sözleşmesi, proje, teknik belgeler ve somut olayın özellikleri doğrultusunda değerlendirilmesi gerekir.