Tapu İptal ve Tescil Davalarında Yolsuz Tescil - Ataşehir Tapu İptal ve Tescil Avukatı
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki ayni hakların açıklığını ve hukuki güvenliği sağlamaya hizmet eden resmi bir sicildir. Bununla birlikte tapu sicilindeki her kayıt hukuken geçerli bir hakka dayanmayabilir. Geçerli bir hukuki sebebi bulunmayan, hukuki sebebi ortadan kalkmış veya başlangıçtan itibaren hukuka aykırı şekilde oluşturulmuş tapu kayıtları yolsuz tescil niteliğinde olabilir.
Yolsuz tescil nedeniyle gerçek hak sahibi, taşınmaz üzerindeki hakkının tapu sicilinde doğru şekilde gösterilmesini sağlamak amacıyla tapu sicilinin düzeltilmesini ve koşullarına göre tapu iptali ve tescil davası açılmasını talep edebilir.
Bu nedenle yolsuz tescil, tapu kaydının düzeltilmesi, tapu iptal ve tescil davası, haksız tapu kaydı, Ataşehir tapu iptal ve tescil avukatı, Ataşehir gayrimenkul avukatı ve İstanbul tapu avukatı kapsamında uyuşmazlığın kaynağı, tapu kayıtları, tescilin hukuki sebebi ve taşınmazı sonradan edinen kişilerin hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir.
Yolsuz Tescil Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Başka bir ifadeyle tapu sicilinde bir kişinin malik olarak görünmesi, her durumda o kişinin maddi hukuk bakımından gerçek hak sahibi olduğu anlamına gelmez.
Tapu kaydının dayandığı hukuki işlem geçersizse, tescilin geçerli bir hukuki sebebi bulunmuyorsa veya tescilin dayanağı sonradan ortadan kalkmışsa tapu sicilindeki kayıt ile gerçek hukuki durum arasında uyumsuzluk ortaya çıkabilir.
Yolsuz Tescil Hangi Kanunda Düzenlenmiştir?
Yolsuz tescile ilişkin temel düzenlemeler Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline ilişkin hükümlerinde yer almaktadır.
TMK 1024 yolsuz tescilin hukuki niteliğini ve yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin durumunu düzenlerken, TMK 1025 ayni hakkı yolsuz olarak tescil edilmiş veya kaydı yolsuz şekilde değiştirilmiş ya da silinmiş kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilmesine imkân tanımaktadır.
Bunun yanında TMK 1023 kapsamında tapu sicilindeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gündeme gelebilir.
Bu hükümler yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davalarının değerlendirilmesinde birlikte ele alınmalıdır.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası Nedir?
Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tapudaki kayıt ile gerçek hukuki durum arasındaki uyumsuzluğun ortadan kaldırılmasını amaçlayan bir davadır.
Bir kişinin ayni hakkı yolsuz biçimde tescil edilmiş, değiştirilmiş veya terkin edilmişse gerçek hak sahibi sicilin gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesini isteyebilir.
Taşınmazın mülkiyet kaydının başka bir kişi adına yolsuz biçimde bulunması hâlinde uygulamada bu talep çoğunlukla mevcut kaydın iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili şeklinde ileri sürülür.
Yolsuz Tescil Nasıl Ortaya Çıkar?
Yolsuz tescil farklı hukuki nedenlerle ortaya çıkabilir.
Tescilin dayandığı sözleşmenin geçersiz olması, tasarruf yetkisi bulunmayan bir kişinin işlem yapması, temsil yetkisinin bulunmaması, sahte veya hukuken geçersiz belgeler üzerinden işlem gerçekleştirilmesi ya da tescilin hukuki sebebinin sonradan ortadan kalkması gibi durumlarda yolsuz tescil tartışması gündeme gelebilir.
Ancak tapu kaydındaki her hata yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davasını gerektirmez. Basit yazım ve kimlik hataları ile ayni hakkın sahibini etkileyen maddi hukuk uyuşmazlıklarının birbirinden ayrılması gerekir.
Tapu Kaydındaki Her Yanlışlık Yolsuz Tescil midir?
Hayır.
Tapu sicilinde isim, soyadı veya benzeri bilgilerin yanlış yazılması ile taşınmazın gerçek hak sahibinin farklı olması aynı hukuki sorun değildir.
Yolsuz tescilde ayni hakkın tapu sicilindeki görünümü ile gerçek hukuki durum arasında bir uyuşmazlık bulunmaktadır.
Basit maddi hataların düzeltilmesi ise uyuşmazlığın niteliğine göre tapu müdürlüğünde yürütülebilecek farklı işlemlere veya ayrı hukuki yollara konu olabilir.
Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Kim Tarafından Açılabilir?
Tapu sicilindeki yolsuz kayıt nedeniyle ayni hakkı zedelenen gerçek hak sahibi, sicilin düzeltilmesini talep edebilir.
Davacının yalnızca tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu ileri sürmesi yeterli değildir. Dava konusu taşınmaz üzerinde korunması gereken ayni hakkının bulunduğunu ve mevcut kaydın bu hakla bağdaşmadığını ortaya koyması gerekir.
Bu nedenle davacının sıfatı ve taşınmaz üzerindeki hakkının hukuki dayanağı davanın temel konularındandır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davası kural olarak dava tarihinde tapu sicilinde hak sahibi olarak görünen kişiye karşı yöneltilir.
Çünkü talep edilen karar doğrudan mevcut tapu kaydını ve sicilde hak sahibi görünen kişinin hukuki durumunu etkilemektedir.
Taşınmazın dava açılmadan önce veya yargılama sırasında üçüncü kişilere devredilmiş olması hâlinde ise yeni malikin hukuki durumu ve usul hukuku hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Yolsuz Tescil ile Geçersiz Hukuki İşlem Arasındaki İlişki Nedir?
Taşınmaz mülkiyetinin devrinde tescil işleminin geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir.
Tescilin dayandığı hukuki işlemin geçersiz olması, tescilin de yolsuz hâle gelmesine neden olabilir.
Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca tapu kaydına değil, bu kaydın hangi sözleşmeye, resmi senede, mahkeme kararına veya başka bir hukuki sebebe dayanılarak oluşturulduğuna da bakılması gerekir.
Sebebe Bağlılık İlkesi Nedir?
Türk taşınmaz hukukunda tescil kural olarak geçerli bir hukuki sebebe dayanmalıdır.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bir hukuki işlem ile tapuda gerçekleştirilen tasarruf işlemi birbiriyle bağlantılıdır.
Tescilin dayandığı hukuki sebebin geçersiz olması, tapu sicilindeki tescilin maddi hukuk bakımından korunup korunamayacağı konusunda belirleyici olabilir.
Bu nedenle yolsuz tescil uyuşmazlıklarında tescilin sebebinin ayrıntılı biçimde incelenmesi gerekir.
Sahte Vekâletname ile Yapılan Tapu Devri Yolsuz Tescil Oluşturabilir mi?
Bir kişinin taşınmazı üzerinde işlem yapabilmek için geçerli bir temsil yetkisinin bulunması gerekir.
Sahte vekâletname veya gerçekte mevcut olmayan bir temsil yetkisi kullanılarak gerçekleştirilen işlemlerde yapılan tescilin hukuki geçerliliği tartışmalı hâle gelir.
Ancak taşınmazın daha sonra üçüncü bir kişiye devredilmiş olması hâlinde yalnızca ilk işlemin geçersizliği değil, sonraki kişinin iyi niyetli olup olmadığı ve tapu siciline güven ilkesinin uygulanıp uygulanamayacağı da değerlendirilmelidir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Tapu İptaline Neden Olabilir mi?
Vekil, kendisine verilen temsil yetkisini vekâlet verenin menfaatlerine ve aralarındaki hukuki ilişkinin gereklerine uygun biçimde kullanmalıdır.
Vekilin yetkisini vekâlet verenin zararına ve amacı dışında kullanarak taşınmazı devretmesi hâlinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil uyuşmazlığı ortaya çıkabilir.
Bu tür davalarda vekilin davranışının yanı sıra taşınmazı devralan kişinin vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilip bilmediği veya somut koşullar altında bu durumu bilmesi gerekip gerekmediği de önem taşıyabilir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Bir tapu işleminin geçerliliği bakımından işlemi gerçekleştiren kişinin hukuki işlem ehliyetine sahip olması önemlidir.
İşlem tarihinde ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin gerçekleştirdiği hukuki işlemin geçerliliği tartışmalı hâle gelebilir ve koşullarının bulunması durumunda tapu kaydının iptali talep edilebilir.
Ehliyetsizlik iddiasında değerlendirme kişinin dava tarihindeki değil, tapu işleminin gerçekleştirildiği tarihteki durumuna göre yapılır.
Tapu İşlemi Tarihindeki Ehliyet Nasıl Araştırılır?
Ehliyetsizlik iddiası bulunan davalarda kişinin işlem tarihindeki sağlık durumu önem taşır.
Hastane kayıtları, reçeteler, tedavi belgeleri, önceki sağlık raporları ve diğer tıbbi belgeler değerlendirmeye alınabilir. Gerektiğinde uzman incelemesi yapılabilir.
Tanık anlatımları da dosyanın özelliklerine göre dikkate alınabilmekle birlikte, tıbbi nitelikteki uyuşmazlıklarda bilimsel ve sağlık verilerinin önemi büyüktür.
Hile Nedeniyle Tapu İptali İstenebilir mi?
Bir kişinin iradesinin aldatma yoluyla sakatlanması, hukuki işlemin geçerliliği bakımından sonuç doğurabilir.
Taşınmaz devrinin hile sonucunda gerçekleştirilmesi hâlinde işlemin iptali ve buna bağlı olarak tapu kaydının düzeltilmesi gündeme gelebilir.
Ancak hile iddiasının hangi davranışlara dayandığı, kişinin hangi konuda yanıltıldığı ve bunun taşınmaz devrine nasıl etki ettiği somut olarak ortaya konulmalıdır.
Korkutma Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Hukuki işlemin kişinin özgür iradesini ortadan kaldıran veya ciddi biçimde etkileyen korkutma altında gerçekleştirilmesi hâlinde irade sakatlığına ilişkin hükümler gündeme gelebilir.
Taşınmaz devrinin bu şekilde gerçekleştirildiğinin ileri sürülmesi hâlinde olayın koşulları, korkutmanın niteliği ve işlem üzerindeki etkisi değerlendirilir.
İrade sakatlığına dayanan uyuşmazlıklarda kanunda öngörülen sürelerin ayrıca dikkate alınması gerekir.
Muvazaa Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir mi?
Muvazaa, tarafların gerçek iradeleri ile dış dünyaya açıkladıkları işlem arasında bilinçli bir farklılık bulunmasıdır.
Tarafların gerçekte yapmak istemedikleri bir işlemi üçüncü kişilere karşı yapılmış gibi göstermeleri veya gerçek işlemlerini başka bir işlem görüntüsü altında gizlemeleri hâlinde muvazaa gündeme gelebilir.
Taşınmaz devirlerinde muvazaa iddiası, olayın niteliğine ve tarafların hukuki ilişkisine göre tapu iptal ve tescil talebine dayanak oluşturabilir.
Muris Muvazaası Yolsuz Tescilden Farklı mıdır?
Muris muvazaası, miras bırakanın gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya başka bir işlem görüntüsü altında devretmesiyle ilgili özel bir uyuşmazlık türüdür.
Yolsuz tescil ise daha geniş bir kavramdır ve tapu kaydının geçerli bir hukuki sebebe dayanmamasını ifade eder.
Muris muvazaası davalarında miras bırakanın gerçek iradesi, görünürdeki işlem ile gizli işlem ve mirasçılardan mal kaçırma amacı ayrıntılı biçimde değerlendirilir.
Tapu Siciline Güven İlkesi Nedir?
Tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz hukukunda üçüncü kişilerin korunması açısından önemli bir ilkedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Bu nedenle bir tapu kaydının yolsuz olması, taşınmazı daha sonra devralan her üçüncü kişinin kazanımının otomatik olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez.
Üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı kritik öneme sahiptir.
İyi Niyetli Üçüncü Kişinin Tapusu İptal Edilebilir mi?
Tapu sicilindeki kayda güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK 1023 kapsamında korunabilir.
Bu nedenle yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali talep edilen bir davada taşınmazın el değiştirmiş olması hâlinde sonraki malikin iyi niyetinin ayrıca incelenmesi gerekir.
Eğer üçüncü kişi tapu kaydının yolsuz olduğunu biliyorsa veya durum ve koşullar gereği bilmesi gerekiyorsa iyi niyet korumasından yararlanamayabilir.
Kötü Niyetli Üçüncü Kişinin Durumu Nedir?
TMK 1024 kapsamında bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Dolayısıyla taşınmazı devralan kişinin mevcut kaydın gerçeği yansıtmadığını bildiğinin veya gerekli dikkat gösterildiğinde bilmesi gerektiğinin ortaya konulması hâlinde tapu siciline güven ilkesinin korumasından yararlanması mümkün olmayabilir.
Kötü niyet değerlendirmesi somut olayın bütün özellikleri dikkate alınarak yapılır.
Üçüncü Kişinin İyi Niyeti Nasıl Belirlenir?
İyi niyet değerlendirmesi yalnızca kişinin “bilmiyordum” şeklindeki beyanına göre yapılmaz.
Taraflar arasındaki yakınlık, taşınmazın gerçek değeri ile satış bedeli arasındaki ciddi farklılıklar, taşınmazı kimin kullandığı, devir işlemlerinin zamanlaması, tarafların ticari veya ailevi ilişkileri ve olayın diğer olağan dışı özellikleri değerlendirmede önem taşıyabilir.
Ancak tek bir olgu her dosyada otomatik olarak kötü niyet sonucunu doğurmaz. Tüm deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Tapu Siciline Güven İlkesi İlk Yolsuz Tescilin Tarafını Korur mu?
TMK 1023'teki koruma esas olarak tapu sicilindeki kayda iyi niyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilere yöneliktir.
Yolsuz tescile doğrudan taraf olan kişinin yalnızca oluşturulan tapu kaydına dayanarak iyi niyetli üçüncü kişi korumasından yararlanması kural olarak söz konusu olmaz.
Bu ayrım, taşınmazın birden fazla kez el değiştirdiği tapu iptal ve tescil davalarında özellikle önemlidir.
Taşınmaz Birden Fazla Kez Devredilmişse Ne Olur?
Yolsuz tescilden sonra taşınmazın bir veya birden fazla üçüncü kişiye devredilmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir.
Her devir işleminin hukuki niteliği, son kayıt malikinin iyi niyeti ve önceki kayıtların durumu incelenmelidir.
Son malikin TMK 1023 kapsamında korunup korunmadığı, gerçek hak sahibinin tapu iptal ve tescil talebinin sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İspat Yükü Kimdedir?
Genel ispat kuralları gereğince taraflardan her biri hakkını dayandırdığı vakaları ispatlamakla yükümlüdür.
Yolsuz tescil iddiasında bulunan davacı, tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğunu ve kendi ayni hakkının dayanağını ortaya koymalıdır.
Davalının iyi niyet iddiası ve TMK 1023 kapsamında korunup korunmayacağı ise tapu siciline güven ilkesi ve iyi niyete ilişkin hükümler çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Hangi Deliller Kullanılabilir?
Uyuşmazlığın sebebine göre kullanılabilecek deliller değişebilir.
Tapu kayıtları, resmi senetler, akit tabloları, vekâletnameler, mirasçılık belgeleri, banka hareketleri, ödeme belgeleri, sağlık kayıtları, bilirkişi incelemeleri, tanık anlatımları ve diğer resmi belgeler dava bakımından önem taşıyabilir.
Özellikle taşınmazın geçmiş devirlerini gösteren kayıtların incelenmesi yolsuz tescilin nasıl ortaya çıktığının belirlenmesi bakımından önemlidir.
Tapu Kayıtlarının Geçmişi İncelenir mi?
Evet.
Tapu iptal ve tescil davalarında yalnızca mevcut tapu kaydı değil, taşınmazın önceki maliklerini ve devir işlemlerini gösteren tedavüllü tapu kayıtları da önem taşıyabilir.
Taşınmazın hangi tarihlerde, kimler arasında ve hangi hukuki sebeplerle devredildiğinin belirlenmesi uyuşmazlığın çözümüne katkı sağlayabilir.
Özellikle üçüncü kişiye devir bulunan uyuşmazlıklarda geçmiş kayıtların incelenmesi önem kazanır.
Bilirkişi İncelemesi Yapılır mı?
Davanın niteliğine göre bilirkişi incelemesi yapılabilir.
Taşınmazın değerinin belirlenmesi, imar ve kadastro bilgilerinin incelenmesi, sınır ve yüzölçümü uyuşmazlıkları veya teknik değerlendirme gerektiren diğer konularda bilirkişiden yararlanılabilir.
Ancak hukuki nitelendirme ve yolsuz tescilin hukuki sonuçlarının belirlenmesi mahkemenin görevidir.
Keşif Yapılması Gerekir mi?
Taşınmazın fiziksel özellikleri, kullanım durumu, sınırları veya başka teknik hususların uyuşmazlık açısından önem taşıması hâlinde mahkeme keşif yapılmasına karar verebilir.
Keşif sırasında bilirkişilerden de yararlanılabilir.
Her tapu iptal ve tescil davasında keşif yapılması zorunlu değildir; bunun gerekip gerekmediği uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında İhtiyati Tedbir Talep Edilebilir mi?
Dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya üzerinde yeni ayni haklar kurulması, uyuşmazlığın daha karmaşık hâle gelmesine neden olabilir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen koşulların bulunması hâlinde dava konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür.
Mahkeme tedbir talebini somut olayın özellikleri, yaklaşık ispat ve tedbirin kanuni koşulları çerçevesinde değerlendirir.
Tapuya Dava Şerhi Konulabilir mi?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda uyuşmazlığın üçüncü kişiler açısından görünür hâle getirilmesi amacıyla tapu siciline dava şerhi verilmesi gündeme gelebilir.
Dava şerhi ile ihtiyati tedbir aynı hukuki kurum değildir ve sonuçları farklıdır.
Dosyanın özelliklerine göre hangi korumanın gerekli olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmaz Dava Sırasında Satılabilir mi?
Mahkeme tarafından devri engelleyen bir ihtiyati tedbir kararı bulunmadığı sürece tapu kaydının dava konusu olması tek başına her durumda hukuki tasarrufları fiilen engellemez.
Ancak dava sırasında taşınmazın devredilmesi hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından önemli sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle tapu iptal ve tescil davalarında dava konusu taşınmazın yargılama süresince korunmasına yönelik taleplerin zamanında değerlendirilmesi önemlidir.
Yolsuz Tescile Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı Var mıdır?
Yolsuz tescile dayanan ve doğrudan ayni hakkın korunmasını amaçlayan tapu sicilinin düzeltilmesi taleplerinde genel olarak ayni hakkın niteliği önem taşır ve bu talepler kişisel alacak davalarıyla aynı şekilde değerlendirilmez.
Bununla birlikte uyuşmazlığın altında yatan hukuki sebep farklı sürelere tabi olabilir. Hile, korkutma, sözleşmeden doğan kişisel haklar, miras hukuku veya başka bir hukuki sebebe dayanan taleplerde hak düşürücü süre veya zamanaşımı tartışmaları gündeme gelebilir.
Bu nedenle “tapu iptal ve tescil davasında hiçbir süre yoktur” şeklinde bütün uyuşmazlıklara uygulanabilecek genel bir sonuç doğru değildir. Davanın hukuki sebebi ayrıca belirlenmelidir.
Yolsuz Tescil Uzun Yıllar Tapuda Kalırsa Geçerli Hâle Gelir mi?
Yolsuz bir tescilin yalnızca uzun süre tapu sicilinde kalması, tek başına başlangıçtaki hukuka aykırılığı ortadan kaldırmaz.
Ancak taşınmazın sonradan iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma koşullarının oluşması veya uyuşmazlığın niteliğine göre başka hukuki kurumların devreye girmesi farklı sonuçlar yaratabilir.
Bu nedenle tapu kaydının ne kadar süredir mevcut olduğu tek başına yeterli bir değerlendirme ölçütü değildir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir.
Ancak uyuşmazlığın hukuki niteliği ve özel bir kanuni düzenlemenin bulunup bulunmadığı görev değerlendirmesinde ayrıca dikkate alınmalıdır.
Görev, dava şartları ve usul hükümleri bakımından davanın başlangıcında doğru şekilde belirlenmesi gereken konulardandır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Bu nedenle yolsuz tescile dayalı ve taşınmazın mülkiyetinin değiştirilmesini amaçlayan tapu iptal ve tescil davasının taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli mahkemede açılması gerekir.
Birden fazla taşınmazın dava konusu olması hâlinde yetki ayrıca usul hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.
Ataşehir'deki Bir Taşınmaz İçin Tapu İptal ve Tescil Davası Nerede Açılır?
Dava konusu taşınmaz Ataşehir’de bulunuyorsa taşınmazın bulunduğu yer bakımından yetkili ve görevli mahkeme belirlenerek dava açılır.
Burada tarafların nerede yaşadığı değil, taşınmazın bulunduğu yer esas alınır.
Davanın açılmasından önce güncel tapu kaydının, taşınmazın geçmiş devirlerinin ve davalının tapudaki durumunun incelenmesi önemlidir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Harç Nasıl Belirlenir?
Tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın değeriyle bağlantılı mali sonuçları bulunan davalardır.
Dava değeri ve buna bağlı harçların belirlenmesinde dava konusu taşınmazın veya dava edilen payın değeri önem taşır.
Yargılama sırasında taşınmazın gerçek değerinin farklı olduğunun belirlenmesi hâlinde eksik harcın tamamlanması gündeme gelebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Taşınmazın Değeri Nasıl Belirlenir?
Taşınmazın değeri konusunda uyuşmazlık bulunması hâlinde mahkeme gerekli gördüğünde bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırabilir.
Taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım biçimi ve emsal değerleri gibi unsurlar değerlendirmede dikkate alınabilir.
Dava edilen hakkın taşınmazın tamamına değil belirli bir payına ilişkin olması hâlinde dava değeri de talebin kapsamına göre değerlendirilir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Kazanılırsa Ne Olur?
Mahkeme davacının gerçek hak sahibi olduğuna ve mevcut tescilin yolsuz olduğuna karar verirse mevcut tapu kaydının iptaline ve koşullarına göre davacı adına tescile hükmedebilir.
Kararın kesinleşmesi sonrasında tapu sicilinde mahkeme kararına uygun değişiklik gerçekleştirilir.
Kararın kapsamı davada ileri sürülen talebe ve mahkemenin kabul ettiği hakka göre belirlenir.
Taşınmaz İyi Niyetli Üçüncü Kişiye Geçmişse Gerçek Malik Ne Yapabilir?
İyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımının TMK 1023 kapsamında korunması hâlinde gerçek hak sahibinin taşınmazın aynına yönelik talebi sonuçsuz kalabilir.
Böyle bir durumda somut olayın özelliklerine göre yolsuz tescile neden olan kişilere karşı tazminat veya başka kişisel taleplerin bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından devletin sorumluluğuna ilişkin Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi de koşulları oluştuğunda gündeme gelebilir.
Tapu Sicilinin Tutulmasından Devlet Sorumlu Olabilir mi?
Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesine göre tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur.
Ancak devletin sorumluluğunun doğabilmesi için tapu sicilinin tutulması kapsamında hukuka aykırı bir işlem veya eylem, zarar ve uygun illiyet bağı gibi koşulların somut olayda değerlendirilmesi gerekir.
Tapu iptal ve tescil talebi ile tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan tazminat talebi aynı hukuki nitelikte değildir.
Tapu İptal ve Tescil Davası ile Tazminat Birlikte Talep Edilebilir mi?
Uyuşmazlığın hukuki sebebine ve tarafların durumuna göre tapu iptal ve tescil talebinin yanında veya bu talebin mümkün olmadığı hâllerde tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Örneğin taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişi tarafından geçerli biçimde kazanılması nedeniyle tapu kaydının geri alınmasının mümkün olmaması, gerçek hak sahibinin zararının başka hukuki yollarla giderilip giderilemeyeceği sorununu ortaya çıkarabilir.
Ancak tazminat talebinin kime yöneltileceği, hukuki sebebi ve tabi olduğu süreler ayrıca incelenmelidir.
Yolsuz Tescil Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mudur?
Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptal ve tescil taleplerinde dava hakkının ve arabuluculuk şartının uyuşmazlığın niteliğine göre değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuğa ilişkin güncel usul hükümleri önem taşımaktadır.
Bu nedenle dava açılmadan önce uyuşmazlığın doğrudan taşınmazın aynına mı ilişkin olduğu, başka talepler içerip içermediği ve dava şartı arabuluculuğun uygulanıp uygulanmadığı güncel mevzuat çerçevesinde belirlenmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Açmadan Önce Neler İncelenmelidir?
Dava açılmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydının ve tedavüllerinin incelenmesi önemlidir.
Tescilin hangi hukuki sebebe dayandığı, taraflar arasında hangi işlemlerin gerçekleştirildiği, taşınmazın sonradan üçüncü kişilere devredilip devredilmediği ve mevcut malikin iyi niyet iddiasında bulunup bulunamayacağı belirlenmelidir.
Ayrıca dava sebebine göre resmi senetler, vekâletnameler, sağlık belgeleri, miras kayıtları, banka hareketleri ve diğer delillerin değerlendirilmesi gerekir.
Yolsuz Tescil Davalarında Neden Hukuki Sebep Doğru Belirlenmelidir?
Tapu iptal ve tescil davası tek bir hukuki sebebe dayanan standart bir dava değildir.
Ehliyetsizlik, muvazaa, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, irade sakatlığı, geçersiz sözleşme veya başka nedenlerle tapu iptali talep edilebilir.
Her hukuki sebebin ispat yöntemi, tarafları, değerlendirme kriterleri ve bazı durumlarda tabi olduğu süreler farklı olabilir.
Bu nedenle davanın yalnızca “tapu iptali” olarak nitelendirilmesi yeterli değildir; tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğunun doğru belirlenmesi gerekir.
Ataşehir Tapu İptal ve Tescil Avukatı Desteği
Yolsuz tescile dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın yalnızca mevcut tapu kaydının incelenmesiyle çözülebilecek uyuşmazlıklar değildir.
Tescilin dayandığı hukuki sebep, taşınmazın geçmiş devirleri, tarafların işlem ehliyeti ve temsil yetkileri, varsa muvazaa veya irade sakatlığı iddiaları, sonraki maliklerin iyi niyeti ve tapu siciline güven ilkesi birlikte değerlendirilmelidir.
Dava sırasında taşınmazın yeniden devredilme riskinin bulunması hâlinde ihtiyati tedbir ve diğer geçici hukuki korumaların gerekip gerekmediğinin de zamanında değerlendirilmesi önem taşır.
Bu nedenle Ataşehir tapu iptal ve tescil avukatı, Ataşehir gayrimenkul avukatı, Ataşehir tapu avukatı, yolsuz tescil avukatı, tapu sicilinin düzeltilmesi avukatı ve İstanbul gayrimenkul avukatı kapsamında uyuşmazlığın maddi hukuk ve usul hukuku boyutlarının birlikte incelenmesi gerekir.
Sonuç
Yolsuz tescil, tapu sicilindeki kaydın geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması veya gerçek ayni hak durumunu yansıtmaması hâlinde ortaya çıkan önemli bir taşınmaz hukuku problemidir.
Gerçek hak sahibi, Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi kapsamında tapu sicilinin düzeltilmesini talep edebilir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda bu talep uygulamada mevcut kaydın iptali ve gerçek hak sahibi adına tescil şeklinde ileri sürülebilir.
Ancak yolsuz tescilden sonra taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde TMK 1023 kapsamında tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin korunması gündeme gelebilir. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin ise TMK 1024 kapsamında bu tescile dayanması mümkün değildir.
Bu nedenle yolsuz tescil, tapu sicilinin düzeltilmesi, tapu iptal ve tescil davası, iyi niyetli üçüncü kişi, TMK 1023, TMK 1024, TMK 1025, Ataşehir tapu iptal ve tescil avukatı, Ataşehir gayrimenkul avukatı ve İstanbul tapu avukatı kapsamında her uyuşmazlığın tapu kayıtları, hukuki sebebi, devir zinciri ve tarafların hukuki durumu dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.