Üsküdar Kira Avukatı - Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Kiracı Tahliyesi

Üsküdar Kira Avukatı - Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Kiracı Tahliyesi Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirli şartlara bağlanmıştır. Bu tahliye sebeplerinden biri de kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen kararlaştırılan tarihte kiralananı tahliye etmemesidir. Uygulamada bu belge tahliye taahhütnamesi veya tahliye taahhüdü olarak adlandırılmaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyede belgenin yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi, tahliye tarihinin belirli olması ve kanunda öngörülen süreler içerisinde hukuki yola başvurulması büyük önem taşır. Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, tahliye tarihi, imzanın kiracıya ait olup olmadığı ve birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmelerde taahhüdün kimler tarafından verildiği gibi konular uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle Üsküdar kira avukatı, İstanbul kira avukatı, tahliye taahhütnamesi avukatı, kiracı tahliye avukatı, tahliye davası ve tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi kapsamında yapılacak değerlendirmelerde yalnızca belgenin mevcut olması değil, belgenin Türk Borçlar Kanunu’nda aranan geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığı ve sürecin kanuni süreler içerisinde yürütülüp yürütülmediği birlikte incelenmelidir. Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini kanunda belirtilen yollarla sona erdirebilir. Bu düzenleme özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin kiracıyı tahliye edebileceği kanuni sebeplerden birini oluşturmaktadır. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerli Olması İçin Hangi Şartlar Gereklidir? Tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliye edilebilmesi için belgenin kanunun aradığı şartları taşıması gerekir. Başlıca şartlar; taahhüdün yazılı olması, kiracı tarafından verilmesi, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlenmesi, tahliye tarihinin belirlenebilir olması şeklinde sıralanabilir. Bunun yanında somut olayın özelliklerine göre imza, temsil yetkisi, birden fazla kiracının bulunması ve belgenin düzenlenme koşulları da ayrıca önem taşıyabilir. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorunda mıdır? Evet. Türk Borçlar Kanunu m.352 kapsamında tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Kiracının sözlü olarak “şu tarihte çıkacağım” demesi, tek başına TBK m.352’de düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü niteliğinde değildir. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanılarak özel tahliye yoluna başvurulabilmesi bakımından yazılılık temel şartlardan biridir. Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır? Tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından en önemli konulardan biri belgenin ne zaman verildiğidir. Kanun açık biçimde taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini aramaktadır. Bu düzenlemenin temelinde kiracının kira ilişkisi kurulurken veya henüz taşınmazı teslim almadan önce tahliye taahhüdü vermeye zorlanmasının önlenmesi bulunmaktadır. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi, uyuşmazlıklarda incelenmesi gereken temel hususlardan biridir. Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu, belgenin kiralananın tesliminden sonra verilmesini aramaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulması, taşınmazın fiilen teslim edildiği tarih ve tahliye taahhüdünün verildiği tarih birlikte değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı tarihin tahliye taahhüdünde yer alması hâlinde özellikle kiralananın hangi tarihte teslim edildiği ve taahhüdün gerçekten teslimden sonra verilip verilmediği uyuşmazlık konusu olabilir. Dolayısıyla yalnızca belgelerin üzerinde aynı tarihin bulunmasından hareketle her somut olay için otomatik bir sonuç çıkarılmamalı; teslim ve taahhüt tarihleri dosyadaki delillerle birlikte incelenmelidir. Kiralananın Tesliminden Önce Verilen Tahliye Taahhüdü Geçerli midir? Türk Borçlar Kanunu m.352, tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini aramaktadır. Bu nedenle kiralanan henüz kiracıya teslim edilmeden verilen bir tahliye taahhüdü, m.352 kapsamında aranan şartı karşılamaz. Bu husus, tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından temel koşullardan biridir. Tahliye Tarihinin Belirli Olması Gerekir mi? Evet. Tahliye taahhüdünde kiracının kiralananı hangi tarihte boşaltmayı üstlendiğinin belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu m.352 kapsamında kiraya verene tanınan dava veya icra yoluna başvurma süresi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren işlemektedir. Bu nedenle tahliye tarihinin belirlenmesi yalnızca belgenin içeriği açısından değil, kiraya verenin hukuki yollara hangi süre içerisinde başvurabileceğinin tespiti açısından da önemlidir. Tahliye Taahhüdünde Düzenleme Tarihi Neden Önemlidir? Düzenleme tarihi, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğinin değerlendirilmesi bakımından önemlidir. Tahliye tarihi ise kiracının taşınmazı hangi tarihte boşaltmayı üstlendiğini gösterir. Bu iki tarih birbirinden farklı hukuki işlevlere sahiptir. Özellikle tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi kurulurken mi yoksa kiralanan teslim edildikten sonra mı verildiğine ilişkin uyuşmazlıklarda düzenleme tarihi önemli bir delil konusu hâline gelebilir. Tahliye Taahhüdünün Noterde Düzenlenmesi Zorunlu mudur? Türk Borçlar Kanunu m.352 tahliye taahhüdünün yazılı olmasını aramakta, ancak belgenin mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gerektiğine ilişkin genel bir şart öngörmemektedir. Dolayısıyla adi yazılı şekilde düzenlenen bir tahliye taahhüdü de diğer şartları taşıması hâlinde hukuki değerlendirmeye konu olabilir. Bununla birlikte noterlikte düzenlenen veya imzası noter tarafından onaylanan belgeler ile adi yazılı belgeler arasında özellikle imza ve belgenin ispatı bakımından farklı sonuçlar ortaya çıkabilir. Tahliye Taahhütnamesini Kim İmzalamalıdır? Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı olarak birden fazla kişinin bulunması hâlinde ise tahliye taahhüdünün kira ilişkisinin bütün tarafları bakımından sonuç doğurup doğurmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bir başkasının kiracı adına tahliye taahhüdü vermesi hâlinde temsil ve yetki konusu önem kazanır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesini imzalayan kişi ile kira sözleşmesindeki kiracı veya kiracılar arasındaki ilişki incelenmelidir. Birden Fazla Kiracı Varsa Tahliye Taahhüdünü Kim Vermelidir? Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı bulunması, tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlığı daha kapsamlı hâle getirebilir. Taahhüdün yalnızca kiracılardan biri tarafından imzalanması durumunda belgenin diğer kiracılar açısından sonuç doğurup doğurmayacağı ve tahliye talebinin taraf yapısı somut sözleşme ve belgenin niteliğine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle birden fazla kiracının bulunduğu kira ilişkilerinde yalnızca imzanın varlığına bakılması yeterli değildir. Kira sözleşmesindeki taraflar, taahhüt belgesindeki imzalar ve varsa temsil ilişkileri birlikte incelenmelidir. Vekil Tahliye Taahhütnamesi İmzalayabilir mi? Tahliye taahhüdünün vekil veya temsilci aracılığıyla verilmesi durumunda temsil yetkisinin kapsamı önem taşır. Bir kişinin kiracı adına işlem yapıyor olması, her durumda tahliye taahhüdü verme konusunda da yetkili olduğu anlamına gelmeyebilir. Bu nedenle vekâletnamenin veya temsil ilişkisinin kapsamı somut olay bakımından incelenmelidir. Tahliye Taahhütnamesi İmzalandığında Kiracı Mutlaka Çıkmak Zorunda mıdır? Geçerli bir tahliye taahhüdünde kiracı belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlenmektedir. Ancak kiracının taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya veren kiracıyı kendiliğinden veya zor kullanarak çıkaramaz. Kiraya verenin kanunda öngörülen hukuki yollara başvurması gerekir. Türk Borçlar Kanunu m.352, kiraya verene taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımaktadır. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Süresi Nedir? Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede süre son derece önemlidir. Türk Borçlar Kanunu m.352 uyarınca kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesinin mevcut olması kiraya verene süresiz bir tahliye hakkı sağlamaz. Kanunda öngörülen bir aylık sürenin gözetilmesi gerekir. Bir Aylık Süre Ne Zaman Başlar? Bir aylık süre, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihinden itibaren başlar. Örneğin kiracı belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş ancak o tarihte çıkmamışsa kiraya verenin kanunda belirtilen hukuki yollara bu tarihten itibaren öngörülen süre içerisinde başvurması gerekir. Sürenin hesabında belgedeki tahliye tarihinin doğru belirlenmesi bu nedenle büyük önem taşır. Bir Aylık Süre Kaçırılırsa Ne Olur? Tahliye taahhüdüne dayalı özel tahliye imkânı kanunda süreye bağlanmıştır. Kiraya verenin tahliye taahhüdüne dayanarak m.352 kapsamında hareket etmek istemesi hâlinde taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süreyi gözetmesi gerekir. Sürenin geçirilmesi durumunda aynı taahhüt belgesine dayanılarak bu özel tahliye yolunun kullanılabilmesi bakımından hukuki sorun ortaya çıkar. Bununla birlikte kira ilişkisinde başka bir tahliye sebebinin bulunup bulunmadığı ayrı bir konudur ve varsa diğer kanuni tahliye sebepleri kendi şartları çerçevesinde değerlendirilir. Tahliye Taahhütnamesiyle Doğrudan İcra Takibi Başlatılabilir mi? Türk Borçlar Kanunu m.352 kiraya verene, kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde bir ay içerisinde icraya başvurma veya dava açma seçeneklerini tanımaktadır. Bu nedenle şartları mevcutsa tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız icra yoluyla tahliye sürecinin başlatılması mümkündür. Ancak kiracının imzaya veya tahliye taahhüdüne itiraz etmesi durumunda uyuşmazlığın niteliğine göre sonraki hukuki süreç değişebilir. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası Açılabilir mi? Evet. Kiraya veren, geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracının taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kanuni süre içerisinde tahliye davası yoluna başvurabilir. Tahliye davasında belgenin geçerliliği, düzenlenme ve tahliye tarihleri, imza, taraflar ve sürelere uyulup uyulmadığı uyuşmazlığın temel konuları arasında yer alabilir. Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mudur? Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren önemli bir değişiklik yapılmıştır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesine göre, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Dolayısıyla tahliye taahhüdüne dayanılarak doğrudan tahliye davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk hükümlerinin dikkate alınması gerekir. Buna karşılık kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini açıkça bu zorunluluğun dışında bırakmıştır. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibinde Arabuluculuk Zorunlu mudur? 6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri dava şartı arabuluculuğun dışında tutmaktadır. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanılarak ilamsız icra yoluyla tahliye takibinin başlatılması ile doğrudan tahliye davası açılması arabuluculuk bakımından aynı şekilde değerlendirilmemelidir. Somut olayda takip sonrasında ortaya çıkan uyuşmazlığın ve açılacak davanın niteliğine göre uygulanacak usul hükümlerinin ayrıca incelenmesi gerekir. Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz Edilebilir mi? Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürebilir. Bu durumda imzaya ilişkin uyuşmazlık, özellikle icra yoluyla yürütülen tahliye süreçlerinde izlenecek hukuki yolu etkileyebilir. Belgenin adi yazılı şekilde veya noterlik aracılığıyla düzenlenmiş olması da ispat ve imza uyuşmazlığı bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle imza inkârının bulunduğu dosyalarda belgenin niteliği ve uygulanacak usul hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli midir? Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının tahliye taahhüdünü imzalarken düzenleme veya tahliye tarihinin boş bırakıldığını ileri sürmesidir. Bu tür uyuşmazlıklarda belgenin hangi koşullarda verildiği, boş alanların ne zaman ve hangi iradeyle doldurulduğu ve tarafların iddialarını destekleyen deliller önem kazanır. Bu nedenle “boş imzalanmış tahliye taahhüdü her durumda geçersizdir” veya “boş imza atıldıysa sonradan yazılan her tarih kesin olarak geçerlidir” şeklinde mutlak bir yaklaşım benimsenmemelidir. Somut olayın özellikleri ve ispat durumu birlikte değerlendirilmelidir. Tahliye Tarihinin Sonradan Doldurulduğu İddia Edilebilir mi? Evet. Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin belge imzalandıktan sonra doldurulduğunu ileri sürebilir. Ancak bu iddianın hukuki sonucu, belgenin düzenlenme koşulları ve dosyadaki deliller çerçevesinde belirlenir. Belgenin teslimden önce veya kira sözleşmesiyle birlikte alındığı iddiası ile tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddiası farklı hukuki ve ispat sorunları doğurabilir. Kiracı Tahliye Taahhüdünü Baskı Altında İmzaladığını Söylerse Ne Olur? Tahliye taahhüdünün geçerliliği bakımından irade açıklamasının hukuken geçerli biçimde oluşmuş olması gerekir. Kiracı belgenin baskı, tehdit, hata veya başka bir irade sakatlığı altında imzalandığını ileri sürebilir. Ancak bu tür iddiaların hukuki sonucu somut olay ve ispat kuralları çerçevesinde değerlendirilir. Yalnızca sonradan “istemeden imzaladım” şeklinde bir açıklamada bulunulması ile hukuken ispatlanabilir bir irade sakatlığı iddiası aynı şey değildir. Kiraya Veren Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracıyı Kendisi Çıkarabilir mi? Hayır. Tahliye taahhütnamesi kiraya verene kiracıyı zor kullanarak taşınmazdan çıkarma yetkisi vermez. Kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa kiraya veren kanuni süre içerisinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır. Tahliye işlemi hukuki prosedür içerisinde gerçekleştirilmelidir. Tahliye Taahhütnamesi Kira Sözleşmesini Kendiliğinden Sona Erdirir mi? Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin gelmesi ve kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesi hâlinde kiraya verenin kanunda öngörülen süre ve yöntemleri kullanması gerekir. Dolayısıyla taahhüt belgesinin bulunması, kiracının fiilen tahliye edilmesi bakımından tek başına yeterli değildir. Kiraya verenin TBK m.352 kapsamında öngörülen hukuki yollardan birine süresinde başvurması gerekir. Tahliye Taahhüdü Yenilenen Kira Sözleşmesinde Geçerli Olmaya Devam Eder mi? Tahliye taahhüdünün hangi kira ilişkisi kapsamında ve hangi tahliye tarihi için verildiği somut belge üzerinden değerlendirilmelidir. Belirli bir tahliye tarihini içeren taahhüdün hukuki etkisi, kanundaki bir aylık başvuru süresiyle de doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle eski bir tahliye taahhüdünün sonraki dönemlerde süresiz biçimde kullanılabileceği şeklinde genel bir değerlendirme yapılmamalıdır. Ev Sahibi Değişirse Tahliye Taahhütnamesi Ne Olur? Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira ilişkisi içindeki hukuki konumu ile mevcut tahliye taahhüdünün etkisi birlikte değerlendirilmelidir. Bu durumda mülkiyet değişikliğinin tarihi, kira sözleşmesi, tahliye taahhüdünün içeriği ve tahliye tarihi önem taşıyabilir. Yeni malik bakımından tahliye taahhüdüne dayanılıp dayanılamayacağı somut kira ilişkisi ve belge üzerinden değerlendirilmelidir. Aile Konutu Olan Kiralananda Tahliye Taahhüdü Nasıl Değerlendirilir? Kiralanan taşınmazın aile konutu niteliğinde olması durumunda Türk Medeni Kanunu’nun aile konutuna ilişkin hükümleri de gündeme gelebilir. Bu tür dosyalarda kira sözleşmesinin tarafları, eşlerin hukuki durumu, aile konutu niteliği ve tahliye taahhüdünün kim tarafından ve hangi koşullarda verildiği birlikte değerlendirilmelidir. Aile konutuna ilişkin uyuşmazlıklarda her olayın kendi özellikleri dikkate alınmalı ve yalnızca tahliye taahhüdünün varlığından hareketle otomatik sonuç çıkarılmamalıdır. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Davada Görevli Mahkeme Hangisidir? Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar genel olarak sulh hukuk mahkemelerinin görev alanında bulunmaktadır. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan tahliye davası açılması hâlinde de görevli mahkeme bakımından kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin hükümler dikkate alınır. İcra takibi üzerinden yürütülen süreçlerde ise itirazın niteliğine ve başvurulan hukuki yola göre icra mahkemesi veya görevli genel mahkeme bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Davada Hangi Deliller Kullanılabilir? Uyuşmazlığın niteliğine göre; kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi, taşınmazın teslim tarihini gösteren belgeler, banka kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar, noter belgeleri, icra dosyası, imzaya ilişkin belgeler, arabuluculuk son tutanağı, tarafların iddia ve savunmalarını destekleyen diğer hukuka uygun deliller önem taşıyabilir. Özellikle tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediğinin tartışıldığı uyuşmazlıklarda teslim tarihi ve belgenin düzenlenme koşullarına ilişkin deliller önem kazanır. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Ne Kadar Sürer? Tahliye süreci için her dosyada geçerli sabit bir süre vermek mümkün değildir. İcra yolunun veya dava yolunun tercih edilmesi, kiracının itiraz edip etmemesi, imzaya itiraz bulunması, arabuluculuk süreci, mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması ve kanun yollarına başvurulması sürecin uzunluğunu etkileyebilir. Bu nedenle internette yer alan “tahliye taahhüdüyle kiracı kesin olarak şu kadar günde çıkarılır” şeklindeki ifadeler her dosya açısından geçerli kabul edilmemelidir. Tahliye Taahhütnamesi Varken İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi? Tahliye taahhüdü ve ihtiyaç nedeniyle tahliye, farklı hukuki sebeplerdir. Kiraya verenin somut olayda birden fazla kanuni tahliye sebebine sahip olması mümkün olabilir. Ancak her tahliye sebebinin şartları, süreleri ve ispat kuralları birbirinden farklıdır. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayanma imkânı ile ihtiyaç nedeniyle tahliye koşulları ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Tahliye Taahhüdü Varken Kira Borcunun Ödenmemesi Ayrıca Önemli midir? Kira bedelinin ödenmemesi ile tahliye taahhüdüne dayalı tahliye birbirinden farklı hukuki sebeplerdir. Kiracının kira borcunu ödememesi hâlinde kiraya verenin kira bedelinin tahsili ve şartları oluşmuşsa tahliye bakımından farklı hukuki yollara başvurması mümkün olabilir. Tahliye taahhüdünün bulunması ise TBK m.352 kapsamında ayrı bir tahliye sebebi oluşturur. Her hukuki yol kendi şart ve süreleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Tahliye Taahhütnamesi Kiracının Bütün Haklarını Ortadan Kaldırır mı? Hayır. Tahliye taahhüdü, kanundaki şartları taşıması hâlinde kiraya verene belirli bir tahliye sebebi sağlar. Ancak bu belge kiracının bütün usuli ve maddi hukuk haklarından vazgeçtiği anlamına gelmez. Kiracı belgenin geçerliliğine, imzaya, tarihlere, sürelere veya takip ve dava sürecindeki diğer hukuki hususlara ilişkin itirazlarını somut olayın şartlarına göre ileri sürebilir. Tahliye Taahhütnamesi Olan Kiracıyla Yeniden Anlaşılabilir mi? Evet. Tahliye taahhüdünün bulunması tarafların daha sonra kira ilişkisinin devamı konusunda anlaşmalarına engel değildir. Taraflar yeni koşullar belirleyebilir veya uyuşmazlığı arabuluculuk sürecinde çözebilir. Nitekim kira ilişkisinden kaynaklanan ve ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında kalan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk sistemi uygulanmaktadır. Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuğun Amacı Nedir? Kira uyuşmazlıklarının dava açılmadan önce taraflar arasında müzakere edilerek çözülebilmesi amacıyla 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Kanun’a 18/B maddesi eklenmiştir. Düzenleme kapsamında, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı hâline getirilmiştir. Bu nedenle tahliye taahhüdüne dayalı süreçte tercih edilen hukuki yol, arabuluculuk zorunluluğunun değerlendirilmesi bakımından önem taşır. Tahliye Taahhüdü Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir? Tahliye taahhüdünün ileride uyuşmazlığa dönüşmemesi açısından özellikle; kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi, yazılı olması, kiracının kimliğinin açık şekilde belirlenmesi, kiralanan taşınmazın belirlenebilir olması, tahliye tarihinin açık olması, imzanın doğru kişiye ait olması, birden fazla kiracı varsa taraf yapısının dikkate alınması, düzenleme koşullarının açık ve ispatlanabilir olması önem taşır. Belgenin yalnızca şeklen hazırlanması değil, kanunun aradığı şartlara uygun şekilde düzenlenmesi gerekir. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Süreçte Kiraya Veren Nelere Dikkat Etmelidir? Kiraya veren açısından en önemli konulardan biri süredir. Kiracı taahhüt edilen tarihte taşınmazı boşaltmadığında kiraya verenin TBK m.352 kapsamında bir ay içerisinde icraya başvurması veya dava açması gerekir. Ayrıca tahliye taahhüdünün teslimden sonra verildiğinin, yazılı olduğunun ve belirli bir tahliye tarihi içerdiğinin değerlendirilmesi gerekir. Dava yoluna başvurulacaksa dava şartı arabuluculuk hükümleri de dikkate alınmalıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından getirilen zorunlu arabuluculuk düzenlemesi, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerini istisna tutmaktadır. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Süreçte Kiracı Nelere Dikkat Etmelidir? Kiracı açısından tahliye taahhütnamesinin hangi tarihte ve hangi koşullarda imzalandığı önemlidir. Özellikle; belgenin kiralananın tesliminden önce mi sonra mı verildiği, imzanın kiracıya ait olup olmadığı, tahliye ve düzenleme tarihlerinin nasıl belirlendiği, belgenin sonradan doldurulduğuna ilişkin bir uyuşmazlık bulunup bulunmadığı, kiraya verenin kanuni sürede başvurup başvurmadığı, icra veya dava sürecindeki usuli işlemlerin doğru yürütülüp yürütülmediği somut olayda değerlendirilmesi gereken konular arasındadır. Üsküdar'da Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Kiracı Tahliyesi Üsküdar’da konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye taahhütnamesine dayalı uyuşmazlıklarla karşılaşılabilir. Kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı taahhüt vermesi tek başına her durumda tahliye sonucunu doğurmaz. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, tahliye tarihinin belirli olması, belgenin geçerlilik koşullarını taşıması ve kiraya verenin kanuni süre içerisinde hukuki yola başvurması gerekir. Bu nedenle Üsküdar kira avukatı, Üsküdar tahliye avukatı, İstanbul kira avukatı, tahliye taahhütnamesi avukatı, kiracı tahliye davası avukatı ve kira hukuku avukatı kapsamında yapılacak değerlendirmelerde kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesinin birlikte incelenmesi önem taşır. Üsküdar Kira Avukatı Desteği Tahliye taahhütnamesine ilişkin hukuki destek; tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarının değerlendirilmesi, kira sözleşmesi ve teslim tarihinin incelenmesi, tahliye tarihinin ve kanuni sürenin hesaplanması, dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi, tahliye davası veya icra sürecinin değerlendirilmesi ve imza ya da tarih uyuşmazlıklarının incelenmesini kapsayabilir. Kiraya veren açısından tahliye hakkının kanuni süre içerisinde ve doğru hukuki yöntemle kullanılması önem taşırken, kiracı açısından tahliye taahhüdünün geçerliliği ve sürecin hukuka uygun yürütülüp yürütülmediği önemlidir. Sonuç Tahliye taahhütnamesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesine imkân sağlayabilecek önemli hukuki araçlardan biridir. Ancak yalnızca üzerinde kiracının imzası bulunan bir tahliye belgesinin mevcut olması her durumda kiracının tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu m.352 kapsamında kiracının, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı doğrudan dava yolunda ayrıca kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava şartı arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır. 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru kural olarak dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Bu nedenle tahliye taahhütnamesi, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracı tahliyesi, tahliye davası, tahliye için icra takibi, kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, Üsküdar kira avukatı, İstanbul kira avukatı ve kiracı tahliye avukatı gibi konular her somut kira ilişkisinin özellikleri, tarafların belgeleri ve kanuni süreler dikkate alınarak değerlendirilmelidir.