Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası - Üsküdar Kira Avukatı

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davası - Üsküdar Kira Avukatı Kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelini başlangıçta serbestçe belirleyebilir. Ancak kira ilişkisinin uzun yıllar devam etmesi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki ekonomik koşulların değişmesi, emsal kira bedellerinin yükselmesi veya düşmesi ve sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler, başlangıçta belirlenen kira bedelinin zaman içerisinde taraflardan biri bakımından dengesiz hâle gelmesine neden olabilir. Yüklenen kaynakta bu tür durumlarda hem kiraya verenin hem de kiracının kira tespit davası veya şartları bulunuyorsa kira uyarlama davası yoluna başvurabileceği belirtilmektedir. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı hukuki yol değildir. Kaynağa göre kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından gündeme gelirken kira bedelinin uyarlanması taşınır ve taşınmaz kira sözleşmelerinde söz konusu olabilmektedir. Bu nedenle Üsküdar kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı kapsamında kira bedeline ilişkin bir uyuşmazlık değerlendirilirken öncelikle talebin kira tespiti mi yoksa kira uyarlaması mı olduğu belirlenmelidir. Kira Tespit Davası Nedir? Kira tespit davası, kira ilişkisinde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedeli konusunda anlaşmış olabilir. Ancak zaman içerisinde kiralananın bulunduğu bölgedeki kira değerleri, taşınmazın özellikleri ve ekonomik koşullar değişebilir. Kaynakta, kira bedelinin başlangıçta serbest şekilde belirlenmiş olmasının ilerleyen dönemlerde taşınmazın bulunduğu konum, emsal kira bedellerindeki değişiklikler ve diğer sebeplerle kira bedelinin aşırı yükselmesine veya düşmesine yol açabileceği belirtilmektedir. Bu durumda tarafların kira tespit davası yoluna başvurabileceği ifade edilmektedir. Kira Uyarlama Davası Nedir? Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan koşullar nedeniyle mevcut kira bedelinin sözleşmenin devamı bakımından taraflardan biri açısından ağır ve dengesiz sonuçlar doğurması hâlinde kira sözleşmesinin değişen koşullara uyarlanmasının talep edildiği dava türüdür. Kaynakta kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmeler bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesinin saklı olduğu özellikle belirtilmektedir. Dolayısıyla kira uyarlaması, yalnızca kira bedelinin bölgedeki emsallere göre yeniden belirlenmesinden farklı bir hukuki değerlendirme gerektirir. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir? Kaynağa göre iki dava arasındaki temel farklardan biri uygulanabilecekleri kira ilişkileridir. Kira tespit davası yalnızca; Konut kiraları, Çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir. Kira uyarlama davası ise kaynakta; Taşınır kira sözleşmeleri, Taşınmaz kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek bir hukuki yol olarak açıklanmaktadır. Ayrıca iki dava hukuki amaçları bakımından da birbirinden ayrılır. Kira tespitinde yeni dönemde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi amaçlanırken uyarlama talebi sözleşmede sonradan ortaya çıkan koşullar nedeniyle bozulan dengenin yeniden kurulmasına yöneliktir. Kira Tespit Davasını Kim Açabilir? Kaynakta kira bedelindeki dengesizliğin giderilmesinin hem kiraya veren hem de kiracı tarafından talep edilebileceği belirtilmektedir. Dolayısıyla kira tespit süreci yalnızca kiraya verenin kira bedelini yükseltmek amacıyla başvurabileceği bir yol olarak değerlendirilmemelidir. Somut koşullara göre kiracı da kira bedelinin mevcut koşullar karşısında yeniden değerlendirilmesini talep edebilir. Kiracı Kira Tespit Davası Açabilir mi? Kaynağın açıklamasına göre evet. Kira bedelinin taşınmazın durumu, bulunduğu konum veya emsal kira bedellerindeki değişiklik nedeniyle aşırı seviyeye ulaşması hâlinde kiracının da kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etmesi mümkün olabilir. Bu nedenle kira tespit davası yalnızca kira bedelinin artırılmasına yönelik bir dava olarak düşünülmemelidir. Kiraya Veren Kira Tespit Davası Açabilir mi? Evet. Kiraya veren, özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerinin önemli ölçüde altında kaldığını ileri sürerek kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilir. Kaynak, kira ilişkisinin ilerleyen dönemlerinde konum, emsal kira bedellerindeki değişiklik ve diğer nedenlerle ortaya çıkan dengesizliğin giderilmesi için kira tespit davasına başvurulabileceğini belirtmektedir. Kira Bedeli Taraflarca Serbestçe Belirlenebilir mi? Kaynakta tarafların kira sözleşmesinin başlangıcında kira bedelini taşınmazın durumuna göre serbestçe belirleyebilecekleri ifade edilmektedir. Ancak tarafların başlangıçta belirlediği bedel, kira ilişkisinin bütün süresi boyunca değişmeden uygulanmak zorunda değildir. Yenilenen kira dönemlerindeki artışlar ve uzun süreli kira ilişkilerinde uygulanacak yeni kira bedelinin belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilmektedir. Kira Artış Oranı Taraflarca Kararlaştırılabilir mi? Kaynakta yer verilen Türk Borçlar Kanunu m.344 düzenlemesine göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları kanunda belirtilen sınırlar içerisinde geçerli kabul edilmektedir. Kaynağın devamında ise taşınmaz kira sözleşmelerinde kira artış oranının en fazla bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalaması düzeyinde olmasının öngörüldüğü, sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oranın uygulanacağı belirtilmektedir. Sözleşmede Daha Düşük Bir Kira Artış Oranı Belirlenmişse Ne Olur? Kaynağa göre sözleşmede kanuni üst sınırdan daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa kira artışı sözleşmede belirtilen oran üzerinden yapılır. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan artış hükmünün içeriği önemlidir. Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirlenmemişse Ne Olur? Kaynakta tarafların rakamsal olarak belirli bir kira artış oranı kararlaştırmamış olması hâlinde hâkimin kira bedelini hakkaniyet esasına göre belirleyebileceği açıklanmaktadır. Dolayısıyla sözleşmede açık bir yüzde bulunmaması kira bedelinin hiçbir şekilde değişmeyeceği anlamına gelmez. Mahkeme kira ilişkisinin özelliklerini ve kanunda belirtilen kriterleri değerlendirebilir. Beş Yıldan Uzun Süren Kira İlişkilerinde Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? Kaynakta, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira döneminde uygulanacak bedelin belirlenmesinde; İlgili endeks oranı, Kiralananın durumu, Emsal kira bedelleri, Hakkaniyet unsurlarının dikkate alınacağı belirtilmektedir. Bu nedenle beş yılı aşan kira ilişkilerinde değerlendirme yalnızca önceki kira bedeline matematiksel bir artış oranı uygulanmasından ibaret değildir. Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedelleri Önemli midir? Evet. Kaynak, özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedellerinin hâkimin dikkate alacağı unsurlardan biri olduğunu açıkça belirtmektedir. Emsal kira değerlendirmesinde benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri önem taşıyabilir. Ancak yalnızca çevredeki tek bir taşınmazın kira bedeli üzerinden otomatik olarak yeni kira belirlenmesi söz konusu değildir. Kiralananın kendi durumu da değerlendirmeye dâhil edilir. Kiralananın Durumu Kira Bedelini Etkiler mi? Evet. Kaynağa göre hâkim kira bedelini belirlerken kiralananın durumunu da dikkate alır. Bu nedenle taşınmazın fiziksel özellikleri, kullanım şekli ve somut kira ilişkisindeki konumu kira tespitinde önem taşıyabilir. Hakkaniyet Kira Tespitinde Önemli midir? Kaynak, kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyet ölçütünün dikkate alınacağını açıkça belirtmektedir. Dolayısıyla hâkimin değerlendirmesi yalnızca matematiksel bir hesaplamadan ibaret değildir. Kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve kaynakta belirtilen diğer kriterler birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesi amaçlanır. Kira Tespit Davası Beş Yıl Dolmadan Açılabilir mi? Kaynakta Türk Borçlar Kanunu m.345 kapsamında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceği belirtilmektedir. Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurup doldurmaması, mahkemenin kira bedelini belirlerken dikkate alabileceği kriterler bakımından önem taşımaktadır. Bu nedenle “kira tespit davası sadece beş yıl sonra açılabilir” şeklinde mutlak bir değerlendirme kaynakta yer almamaktadır. Beş Yıl Neden Önemlidir? Kaynağa göre beş yıllık süre, özellikle kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedellerinin ve kiralananın durumunun kapsamlı şekilde dikkate alınması açısından önemlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; kaynakta belirtilen endeks oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir? Kaynakta aktarılan Türk Borçlar Kanunu m.345 hükmüne göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı açısından davanın açıldığı tarih ve daha önce yapılan yazılı bildirim önem taşımaktadır. Kira Tespit Davasında 30 Günlük Süre Nedir? Kaynağa göre dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir. Aynı sonuç, kiraya verenin bu 30 günlük süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması durumunda da kaynakta öngörülmektedir. Kiracıya Önceden Yazılı Bildirim Yapılması Önemli midir? Evet. Kaynakta, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmasının, daha sonra açılacak kira tespit davasında belirlenen yeni bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağını etkileyebileceği belirtilmektedir. Bu nedenle dava açma zamanı kadar yazılı bildirimin yapılıp yapılmadığı da önem taşır. Sözleşmede Kira Artış Hükmü Varsa 30 Günlük Bildirim Gerekir mi? Kaynakta sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması durumunda, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı belirtilmektedir. Kaynakta aktarılan Yargıtay örneğinde de sözleşmede rakamsal bir artış oranı belirtilmemiş olmasına rağmen yıllık kira artışı yapılacağı konusunda tarafların iradesinin bulunması dikkate alınmıştır. Kira Tespit Davasında Mahkemenin Belirlediği Bedel Ne Zaman Geçerli Olur? Bu konu davanın açılma tarihine, yazılı bildirime ve kira sözleşmesinde artış hükmü bulunup bulunmadığına göre değişebilir. Kaynağa göre gerekli süre ve bildirim şartlarının yerine getirilmesi hâlinde mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilir. Yabancı Para Üzerinden Kira Sözleşmesinde Kira Tespiti Nasıl Değerlendirilir? Kaynakta kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmeler bakımından özel bir düzenlemeye yer verilmektedir. Kaynağın aktardığı hükme göre beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı, ancak Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesinin saklı olduğu belirtilmektedir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde yabancı paranın değerindeki değişikliklerin de dikkate alınacağı kaynakta ifade edilmektedir. Aşırı İfa Güçlüğü Kira Uyarlama Davasında Önemli midir? Evet. Kaynak, yabancı para üzerinden belirlenen kira bedellerini açıklarken Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükmünü açıkça saklı tutmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin kurulmasından sonra meydana gelen ve sözleşmenin ekonomik dengesini önemli şekilde etkileyen olaylarda kira uyarlaması bakımından TBK m.138’in değerlendirilmesi gündeme gelebilir. Kira Uyarlama Davası İçin Beş Yıl Beklemek Gerekir mi? Kaynağın kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki ayrımı dikkate alındığında uyarlama davası, kira tespitinden farklı bir hukuki kurumdur. Kaynakta aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmünün saklı olduğu belirtilmektedir. Dolayısıyla kira uyarlama talebini yalnızca “beş yıl doldu mu?” sorusuyla değerlendirmek doğru değildir. Uyarlamaya dayanak oluşturduğu ileri sürülen değişen koşulların ayrıca incelenmesi gerekir. Kira Tespit Davası ile Kira Artışı Aynı Şey midir? Hayır. Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenen dönemlerinde uygulanacak bedelin sözleşme ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde değiştirilmesini ifade eder. Kira tespit davası ise taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunduğunda mahkemeden kira bedelinin belirlenmesinin talep edildiği hukuki süreçtir. Kaynakta kira artış oranlarına ilişkin düzenlemeler ile mahkemeye başvurularak kira bedelinin belirlenmesi ayrı şekilde ele alınmaktadır. Her Kira Artışı İçin Kira Tespit Davası Açmak Gerekir mi? Hayır. Tarafların kira sözleşmesinde geçerli bir artış düzenlemesi bulunuyorsa ve bu konuda uyuşmazlık yoksa her yeni kira döneminde mahkemeye başvurulması zorunlu değildir. Kira tespit davası özellikle uygulanacak kira bedeli konusunda taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında önem kazanır. Kira Tespit Davasında Bilirkişi İncelemesi Yapılabilir mi? Yüklenen kaynak, bilirkişi incelemesinin ayrıntılarını ayrıca açıklamamaktadır. Ancak kaynakta hâkimin kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini değerlendirmesi gerektiği belirtilmektedir. Dolayısıyla bu unsurların hangi yöntemlerle tespit edileceği somut yargılama sürecinde ayrıca değerlendirilmelidir. Emsal Kira Sözleşmeleri Neden Önemlidir? Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kaynak, emsal kira bedellerini kira tespitinde dikkate alınacak temel kriterlerden biri olarak göstermektedir. Bu nedenle aynı veya benzer bölgede bulunan, benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedelleri kira tespit sürecinde önem kazanabilir. Kira Tespit Davasında Hâkim Yalnızca Emsallere mi Bakar? Hayır. Kaynağa göre değerlendirmede yalnızca emsal kira bedelleri değil; İlgili endeks, Kiralananın durumu, Emsal kira bedelleri, Hakkaniyet birlikte dikkate alınır. Dolayısıyla kira tespitinin yalnızca çevredeki ilan fiyatlarının karşılaştırılmasından ibaret olduğu söylenemez. Kira Tespit Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir? Kira tespit davası açılmadan önce özellikle; Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, Kira ilişkisinin kaç yıldır devam ettiği, Sözleşmedeki kira artış hükmü, Mevcut kira bedeli, Kiralananın durumu, Emsal kira bedelleri, Yeni kira döneminin başlangıç tarihi, Kiracıya yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı, Talebin tespit mi yoksa uyarlama mı olduğu birlikte değerlendirilmelidir. Kaynak özellikle dava açma zamanı ile yazılı bildirimin yeni bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından önemli olduğunu göstermektedir. Kira Uyarlama Davası Açmadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir? Kira uyarlama talebinde öncelikle sözleşme kurulduktan sonra hangi koşulların değiştiğinin belirlenmesi gerekir. Talebin yalnızca mevcut kira bedelinin düşük veya yüksek olduğu iddiasına mı yoksa sözleşmenin ekonomik dengesini değiştiren farklı koşullara mı dayandığı önemlidir. Kaynak, kira uyarlamasını kira tespitinden ayrı değerlendirmekte ve özellikle aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmüne dikkat çekmektedir. Üsküdar’da Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları Üsküdar’da kira bedeline ilişkin uyuşmazlık ortaya çıktığında ilk olarak hukuki talebin niteliğinin doğru belirlenmesi gerekir. Özellikle; Kira ilişkisinin süresi, Konut veya çatılı işyeri olup olmadığı, Mevcut kira bedeli, Sözleşmedeki artış hükmü, Emsal kira bedelleri, Kiralananın mevcut durumu, Yazılı bildirim, Yeni kira döneminin başlangıç tarihi, Uyarlamayı gerektirdiği ileri sürülen koşullar birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle Üsküdar kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı kapsamında kira bedeli uyuşmazlıkları incelenirken kira tespit ve kira uyarlama davaları arasındaki hukuki ayrımın doğru yapılması önem taşır. Üsküdar Kira Avukatı Desteği Kira tespit ve kira uyarlama süreçlerinde hukuki destek; Kira sözleşmesinin incelenmesi, Kira süresinin hesaplanması, Artış hükmünün değerlendirilmesi, Emsal kira bedellerinin incelenmesi, Tespit ve uyarlama ayrımının yapılması, Yazılı bildirim ve dava tarihinin değerlendirilmesi, Dava dilekçesinin hazırlanması, Yargılama sürecinin takip edilmesi gibi farklı aşamalardan oluşabilir. Kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağının belirlenmesinde dava ve bildirim sürelerinin önem taşıması nedeniyle süreç planlamasının doğru yapılması gerekir. Kira Avukatı Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir? Kira tespit ve kira uyarlama uyuşmazlıklarında avukat seçilirken; Kira hukuku deneyimi, Kira tespit davalarına hâkimiyet, Kira uyarlama davalarındaki tecrübe, Kira sözleşmelerini değerlendirebilme, Emsal kira ve kira süresi hesaplarını inceleyebilme, Dava ve bildirim sürelerini takip edebilme gibi unsurlar dikkate alınabilir. Sonuç Kira tespit ve kira uyarlama davaları, kira ilişkisinde zaman içerisinde ortaya çıkan ekonomik ve sözleşmesel dengesizliklerin hukuki yollarla değerlendirilmesini sağlayan iki farklı dava türüdür. Kaynağa göre kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira uyarlama davası ise taşınır ve taşınmaz kira sözleşmelerinde gündeme gelebilir. Kira bedelinin tespitinde kira ilişkisinin süresi önem taşır. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde kaynak; ilgili endeks oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet kriterlerinin birlikte değerlendirilmesini öngörmektedir. Kira tespit davasının her zaman açılabileceği belirtilmekle birlikte, mahkemenin belirlediği yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı bakımından yeni kira döneminin başlangıcından önceki 30 günlük süre, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü önem taşımaktadır. Kira uyarlaması ise kira tespitinden farklıdır. Kaynak özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesini saklı tutmakta ve uyarlamanın farklı hukuki koşullara bağlı olduğunu göstermektedir. Bu nedenle kira tespit davası, kira uyarlama davası, kira tespit ve uyarlama farkı, beş yıllık kirada kira tespiti, emsal kira bedeli, kira tespit davasında 30 günlük süre, Üsküdar kira avukatı, İstanbul kira avukatı, Ataşehir kira avukatı, Ümraniye kira avukatı ve Çekmeköy kira avukatı gibi konuların somut kira sözleşmesi ve tarafların mevcut hukuki durumu doğrultusunda birlikte değerlendirilmesi önem taşır.