Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi - Çekmeköy Kira Avukatı
Kiracılı bir konut veya çatılı işyerinin satılması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Taşınmazı satın alan yeni malik kural olarak mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir ve yalnızca mülkiyetin el değiştirmiş olması kiracının tahliye edilmesi için yeterli değildir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu, yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde belirli şartlarla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine imkân tanımaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinde taşınmazın edinilme tarihi, kiracıya yapılacak yazılı bildirim, bildirimin süresi, tahliye davasının açılabileceği tarih ve ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı önem taşır. Kanunda öngörülen sürelerin veya usulün yanlış uygulanması, ihtiyaç gerçekten mevcut olsa dahi tahliye talebinin sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, yeni malik tahliye davası, ev satın alan yeni malikin kiracıyı tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, Çekmeköy kira avukatı, Çekmeköy kiracı tahliye avukatı ve İstanbul kira avukatı kapsamında yapılacak değerlendirmelerde kira sözleşmesi, tapu devri, bildirimler ve ihtiyacın niteliği birlikte incelenmelidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Nedir?
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiralanmış bir taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisinin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle mevcut kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilmesidir.
Bu tahliye nedeni özellikle kiracılı olarak satın alınan konut ve çatılı işyerlerinde gündeme gelir.
Yeni malik, taşınmazı satın aldığı anda kiracıyı doğrudan çıkarma hakkına sahip olmaz. Tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların yerine getirilmesi gerekir.
Kiracılı Ev Satın Alındığında Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?
Hayır.
Bir taşınmazın kiraya verildikten sonra başka bir kişiye satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Yeni malik taşınmazın mülkiyetini kazanmasıyla birlikte mevcut kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Kiracı açısından yalnızca ev sahibinin değişmiş olması tahliye zorunluluğu doğurmaz.
Dolayısıyla “ev satıldı, kiracı çıkmak zorunda” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Hayır.
Yeni malik taşınmazı satın aldığı gün kiracıdan taşınmazı derhâl boşaltmasını isteyerek zorla tahliye gerçekleştiremez.
Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden birinin mevcut olması ve ilgili usul ile sürelere uyulması gerekir.
Yeni malikin kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza gerçek ve samimi bir ihtiyacının bulunması bu nedenlerden biridir.
Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkının Hukuki Dayanağı Nedir?
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye hakkı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.
Bu düzenleme, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde kira sözleşmesini belirli koşullarla sona erdirebilmesine imkân tanır.
Dolayısıyla yeni malik bakımından ihtiyaç iddiası sınırsız değildir. Hem ihtiyacın kanunda belirtilen kişilerden biriyle ilgili olması hem de tahliye sürecinin kanuni koşullara uygun yürütülmesi gerekir.
Yeni Malik Kimler İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyebilir?
Yeni malik yalnızca kendi ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmek zorunda değildir.
Kanun kapsamında yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacının bulunması tahliye nedeni oluşturabilir.
Altsoy kapsamında çocuklar ve torunlar, üstsoy kapsamında ise anne, baba, büyükanne ve büyükbaba gibi kişiler gündeme gelebilir.
Ancak her olayda ileri sürülen ihtiyacın gerçekten mevcut olup olmadığı ayrıca değerlendirilir.
Yeni Malikin İhtiyacının Gerçek ve Samimi Olması Gerekir mi?
Evet.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarının temel unsurlarından biri ileri sürülen gereksinimin gerçek ve samimi olmasıdır.
Tahliye amacıyla sonradan oluşturulmuş, geçici veya görünürde bir ihtiyaç iddiası yeterli değildir.
Mahkeme, ihtiyaç iddiasını olayın bütün koşulları içerisinde değerlendirir. Yeni malikin mevcut konutu veya işyeri, yaşam koşulları, aile durumu, taşınmazın özellikleri ve ihtiyacın ileri sürülme nedeni bu değerlendirmede önem taşıyabilir.
İhtiyacın Zorunlu Olması Ne Anlama Gelir?
İhtiyacın zorunlu olması, tahliye talebinin yalnızca bir tercih veya daha avantajlı bir kullanım isteğine dayanmaması gerektiğini ifade eder.
Yeni malikin kiralananı kullanma gereksiniminin somut ve ciddi olması gerekir.
Bununla birlikte her ihtiyaç aynı koşullara sahip değildir. Konut ihtiyacı ile işyeri ihtiyacı bakımından değerlendirmeye alınacak olgular farklılaşabilir.
Mahkeme, ileri sürülen ihtiyacın tahliye sonucunu haklı gösterecek nitelikte olup olmadığını somut olay kapsamında değerlendirir.
Yeni Malik Taşınmazı Kendisi Kullanacaksa Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Yeni malikin taşınmazı gerçekten kendi konutu veya işyeri olarak kullanma ihtiyacı varsa diğer kanuni koşulların da gerçekleşmesi hâlinde tahliye talep edilebilir.
Ancak taşınmazın yalnızca satın alınmış olması veya yeni malikin taşınmazı kullanmak istediğini söylemesi tek başına yeterli değildir.
İhtiyacın gerçekliği ve samimiyeti yargılama sırasında değerlendirilir.
Yeni Malik Çocuğu İçin Tahliye Davası Açabilir mi?
Evet.
Yeni malikin altsoyu kanunda belirtilen kişiler arasındadır.
Bu nedenle çocuğun gerçek ve samimi konut veya işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir.
Örneğin yetişkin çocuğun ayrı bir konutta yaşama ihtiyacının bulunduğu ileri sürülebilir. Ancak bu ihtiyacın somut olayın özellikleri kapsamında gerçek ve devamlı nitelikte olup olmadığı mahkeme tarafından değerlendirilir.
Yeni Malik Anne veya Babası İçin Tahliye İsteyebilir mi?
Evet.
Üstsoy da ihtiyaç nedeniyle tahliye düzenlemesinin kapsamındadır.
Yeni malik, annesi veya babasının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde diğer koşulların da gerçekleşmesi şartıyla tahliye talep edebilir.
Bu durumda da yalnızca akrabalık ilişkisi yeterli değildir; ileri sürülen ihtiyacın mevcut olduğunun ortaya konulması gerekir.
Yeni Malik Eşi İçin Tahliye Talep Edebilir mi?
Evet.
Yeni malikin eşinin konut veya işyeri ihtiyacı kanunda kabul edilen gereksinim nedenleri arasındadır.
Eşin ihtiyacına dayanılan tahliye davalarında da gereksinimin gerçek, samimi ve tahliyeyi gerektirecek nitelikte olup olmadığı incelenir.
Yeni Malik Kardeşi İçin Tahliye Davası Açabilir mi?
Kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edilebilecek kişiler belirli şekilde düzenlenmiştir.
Kardeş, yalnızca kardeşlik ilişkisi nedeniyle doğrudan altsoy veya üstsoy kapsamında değildir.
Bu nedenle yeni malikin kardeşine ilişkin ihtiyacın kanundaki “kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler” kapsamında bulunup bulunmadığı somut hukuki ilişkiye göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Sadece kardeşlik bağının bulunması otomatik olarak tahliye hakkı doğurduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.
Yeni Malik Kiracıya Bildirim Yapmak Zorunda mıdır?
Yeni malikin Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki özel altı aylık tahliye yolundan yararlanabilmesi için kiracıya yazılı bildirim yapması gerekir.
Kanuna göre yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.
Bu bildirim, tahliye sürecinin en önemli aşamalarından biridir.
Bir Aylık Bildirim Süresi Ne Zaman Başlar?
Bir aylık süre taşınmazın edinilmesinden itibaren işlemeye başlar.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin hangi tarihte yeni malike geçtiğinin doğru belirlenmesi önemlidir.
Bildirim süresinin kaçırılması, TBK 351 kapsamında edinmeden itibaren altı ay sonra dava açılmasına dayanan özel imkânın kullanılmasını etkileyebilir.
Bildirim Yazılı Olmak Zorunda mıdır?
Evet.
Kanun yeni malikin kiracıya durumu yazılı olarak bildirmesini öngörmektedir.
Bu nedenle bildirimin yapıldığının ve zamanında kiracıya ulaştığının ispatlanabilir olması önem taşır.
Uygulamada noter ihtarnamesi gibi ispatı kolaylaştıran yöntemler tercih edilebilir.
Yeni Malik İhtarname Göndermeden Tahliye Davası Açabilir mi?
Yeni malik TBK 351’de düzenlenen edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye davası açma yolunu kullanacaksa bir aylık yazılı bildirim şartı önem taşır.
Bununla birlikte kanun yeni malike ayrıca kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma imkânı da tanımaktadır.
Dolayısıyla yeni malikin hangi tahliye yoluna dayandığı, bildirimin yapılıp yapılmadığı ve kira sözleşmesinin süresi birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Tahliye Davasını Ne Zaman Açabilir?
Yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Bu altı aylık süre yeni malikin taşınmazı satın aldığı anda kiracıyı hemen tahliye etmesini engeller.
Dava açılabilecek tarihin doğru hesaplanması önemlidir. Süresinden önce açılan bir dava usul bakımından sorun yaratabilir.
Altı Aylık Süre Nasıl Hesaplanır?
Altı aylık süre taşınmazın edinildiği tarihten itibaren hesaplanır.
Bu süre, bir aylık bildirimin gönderildiği tarihten başlayan yeni bir altı aylık süre olarak değerlendirilmemelidir.
Dolayısıyla tapu edinim tarihi hem bir aylık bildirim süresi hem de altı aylık bekleme süresi bakımından temel tarihtir.
Yeni Malik Sözleşmenin Bitimini Bekleyerek Dava Açabilir mi?
Evet.
Türk Borçlar Kanunu yeni malike yalnızca edinmeden itibaren altı ay sonra dava açma imkânı tanımamaktadır.
Yeni malik dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu nedenle somut olayda hangi yolun daha erken veya hukuken daha uygun olduğu kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihleri ile taşınmazın edinildiği tarihe göre değişebilir.
Bir Aylık Bildirim Yapılmazsa Tahliye Hakkı Tamamen Kaybolur mu?
Bir aylık bildirimin yapılmaması, yeni malikin TBK 351 kapsamında edinmeden itibaren altı ay sonra dava açmasına dayanan özel yolu bakımından önem taşır.
Ancak bu durum yeni malikin hiçbir şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunamayacağı anlamına gelmez.
Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine dayalı dava yolu ve ihtiyaç nedeniyle sona ermeye ilişkin diğer kanuni hükümler somut olayın koşullarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesine Bağlı mıdır?
Evet.
Taşınmazın el değiştirmesi mevcut kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldırmadığından yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.
Bu nedenle yeni malik, önceki malikle kiracı arasında yapılmış sözleşmeyi yalnızca “ben bu sözleşmeyi imzalamadım” gerekçesiyle yok sayamaz.
Yeni malikin tahliye talebinin kanunda düzenlenen nedenlerden birine dayanması gerekir.
Yeni Malik Yeni Kira Sözleşmesi Yapmak Zorunda mıdır?
Hayır.
Taşınmazın satılması nedeniyle kiracı ile yeni malik arasında mutlaka yeni bir kira sözleşmesi yapılması gerekmez.
Mevcut kira ilişkisi yeni malik bakımından devam eder.
Tarafların isterlerse yeni bir sözleşme yapmaları mümkündür; ancak yeni sözleşme yapılmaması kiracının kira hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Yeni Malik Kirayı Artırmak İçin Tahliye Talep Edebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun amacı mevcut kiracıyı çıkararak taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralamak değildir.
Yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.
Tahliye talebinin gerçekte daha yüksek kira bedeli elde etme amacı taşıdığına ilişkin olgular, ihtiyacın samimiyetinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.
Satın Alınan Evde Kiracının Uzun Süredir Oturması Tahliyeyi Engeller mi?
Kiracının taşınmazda uzun süredir oturuyor olması yeni malikin kanundan doğan ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını tek başına ortadan kaldırmaz.
Ancak yeni malik yine de kanunda öngörülen süre ve şartlara uymalı ve gerçek, samimi bir ihtiyaç bulunduğunu ortaya koymalıdır.
Kiracılık süresinin uzunluğu tek başına tahliye talebinin kabul veya reddi için yeterli değildir.
Kira Sözleşmesinin Uzun Süreli Olması Yeni Malikin Tahliye Hakkını Engeller mi?
Yeni malik taşınmazı mevcut kira ilişkisiyle birlikte edinir.
Bununla birlikte TBK 351, yeni malike belirli koşullarla gereksinim nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme imkânı tanımaktadır.
Dolayısıyla kira sözleşmesinin henüz süresinin dolmamış olması, edinmeden itibaren bir aylık yazılı bildirim ve altı aylık bekleme süresi gibi kanuni koşullar yerine getirildiğinde yeni malikin özel tahliye yolunu kullanmasını her durumda engellemez.
Yeni Malik Başka Bir Eve Sahipse Tahliye Davası Reddedilir mi?
Yeni malikin başka bir taşınmazının bulunması ihtiyaç iddiasının değerlendirilmesinde önemli olabilir; ancak tek başına her durumda davanın reddedileceği anlamına gelmez.
Diğer taşınmazın konumu, kullanım durumu, büyüklüğü, aile ihtiyaçlarına uygunluğu ve fiilen kullanılabilir olup olmadığı gibi hususlar önem taşıyabilir.
Mahkeme yeni malikin gerçekten kiralanana ihtiyaç duyup duymadığını somut koşullar çerçevesinde değerlendirir.
Kirada Oturan Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İsteyebilir mi?
Yeni malikin kendisinin başka bir konutta kiracı olarak oturması, konut ihtiyacının gerçekliğinin değerlendirilmesinde önemli bir olgu olabilir.
Kişinin kendisine ait olan taşınmazı konut olarak kullanmak istemesi somut koşullara göre gerçek ve samimi ihtiyaç kapsamında değerlendirilebilir.
Ancak tahliye kararı yalnızca yeni malikin başka yerde kiracı olduğu tespitine dayanmaz; dosyanın bütün özellikleri değerlendirilir.
Yeni Malikin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Mümkün müdür?
Evet.
TBK 351 yalnızca konut ihtiyacını değil işyeri ihtiyacını da kapsamaktadır.
Yeni malik kendisi veya kanunda belirtilen kişiler için kiralanan işyerine gerçek ve samimi biçimde ihtiyaç duyuyorsa diğer kanuni şartların da gerçekleşmesi hâlinde tahliye talep edebilir.
İşyeri ihtiyacında yapılacak işin niteliği, mevcut işyeri durumu ve kiralananın amaçlanan faaliyet için uygunluğu gibi hususlar önem taşıyabilir.
Yeni Malik Şirketi İçin İşyeri İhtiyacı İleri Sürebilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye düzenlemesinde kanunda belirtilen kişiler esas alınır.
Yeni malikin ortağı olduğu veya yönettiği bir şirket ile yeni malikin şahsı hukuken farklı kişiler olabilir.
Bu nedenle tüzel kişinin işyeri ihtiyacının doğrudan gerçek kişinin ihtiyacı olarak kabul edilip edilemeyeceği somut olayın hukuki yapısı ve yerleşik uygulama kapsamında dikkatle değerlendirilmelidir.
İhtiyacın Dava Boyunca Devam Etmesi Gerekir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinin temelinde gerçek ve devam eden bir gereksinim bulunmalıdır.
Dava açıldığı sırada mevcut olduğu ileri sürülen ihtiyacın yargılama sırasında ortadan kalkması, davanın değerlendirilmesini etkileyebilir.
Bu nedenle gereksinimin yalnızca dava tarihinde ileri sürülmüş olması değil, tahliye talebini haklı gösterecek şekilde devamlılık taşıması da önemlidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nasıl İspatlanır?
İhtiyacın ispatında tek bir delil türü bulunmamaktadır.
Yeni malikin mevcut ikamet durumu, kira sözleşmesi, aile nüfus bilgileri, işyeri durumu, taşınmaz kayıtları, iş veya yaşam koşullarına ilişkin belgeler ve tanık anlatımları somut olayın niteliğine göre değerlendirilebilir.
Mahkeme delilleri birlikte değerlendirerek ileri sürülen ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığına karar verir.
Kiracı Yeni Malikin İhtiyacının Gerçek Olmadığını İleri Sürebilir mi?
Evet.
Kiracı, tahliye davasında yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi veya zorunlu olmadığını savunabilir.
Örneğin malikin kullanabileceği başka uygun taşınmazlarının bulunması, tahliye talebinden önce veya sonra taşınmazın başka kişilere kiralanmasına yönelik girişimler ya da ihtiyaç iddiasıyla çelişen davranışlar somut olayın koşullarına göre ileri sürülebilir.
Bu iddiaların hukuki sonucu dosyadaki delillere göre belirlenir.
Yeni Malik Kiracıyı Mahkeme Kararı Olmadan Zorla Çıkarabilir mi?
Hayır.
Yeni malik kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz, kapı kilidini değiştiremez veya kiracının taşınmaza erişimini tek taraflı biçimde engelleyemez.
Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmıyorsa kanunda öngörülen tahliye sürecinin işletilmesi gerekir.
Tahliye, hukuki usuller çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.
Elektrik, Su veya Doğalgazı Keserek Kiracı Çıkarılabilir mi?
Kiracıyı tahliyeye zorlamak amacıyla temel hizmetlere erişimin hukuka aykırı biçimde engellenmesi tahliye usulünün yerine geçmez.
Yeni malik, kiracının taşınmazı boşaltmasını istiyorsa kanuni tahliye yollarına başvurmalıdır.
İhtiyaç iddiasının bulunması malike kendi imkânlarıyla zorla tahliye gerçekleştirme yetkisi vermez.
Yeni Malik Tahliye Davasını Kazanırsa Ne Olur?
Mahkemenin yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kabul etmesi hâlinde kira ilişkisinin sona erdirilmesine ve kiralananın tahliyesine ilişkin hüküm kurulur.
Kararın uygulanması hukuki icra prosedürü çerçevesinde gerçekleştirilir.
Kiracının karara rağmen taşınmazı boşaltmaması hâlinde malik tahliye işlemlerinin icra yoluyla yerine getirilmesini talep edebilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Edilen Taşınmaz Başkasına Kiralanabilir mi?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın yeniden kiralanması konusunda Türk Borçlar Kanunu özel bir sınırlama öngörmektedir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu düzenlemenin amacı ihtiyaç nedeniyle tahliye kurumunun gerçek amacı dışında kullanılmasını önlemektir.
Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
Üç yıllık yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın haklı bir neden bulunmaksızın üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralanmasını sınırlayan düzenlemedir.
Bu kural, tahliye talebinde ileri sürülen ihtiyacın samimi olmasını destekleyen önemli güvencelerden biridir.
Malikin ihtiyaç iddiasıyla kiracıyı çıkardıktan hemen sonra taşınmazı daha yüksek kira bedeliyle başka bir kişiye vermesi kanunda öngörülen sonuçları gündeme getirebilir.
Yeniden Kiralama Yasağına Aykırılığın Sonucu Nedir?
Kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı davranması hâlinde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.
Kanunda tazminatın alt sınırı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak şekilde düzenlenmiştir.
Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye süreci yalnızca tahliye kararına kadar olan aşamayla sınırlı değildir. Tahliyeden sonraki kullanım biçimi de hukuki sonuç doğurabilir.
Yeni Malik Taşınmazı Daha Sonra Satarsa Ne Olur?
Yeni malikin tahliye davası devam ederken veya tahliyeden sonra taşınmazı satması, ileri sürülen ihtiyacın devam edip etmediği ve hukuki menfaat bakımından ayrıca değerlendirme gerektirebilir.
Özellikle ihtiyaç iddiasının dayandığı koşulların ortadan kalkması davanın sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle mülkiyet değişiklikleri devam eden tahliye uyuşmazlığında mahkemeye ve hukuki sürece etkileri bakımından ayrıca incelenmelidir.
Tahliye Davasında Arabuluculuk Gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanunda istisna tutulan belirli tahliye yolları dışında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk düzenlemesi bulunmaktadır.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası bakımından dava şartı arabuluculuk sürecinin usulüne uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa tahliye davası açılabilir.
Arabuluculuk Tahliye Süresini Etkiler mi?
Tahliye davalarında hak düşürücü veya dava açma sürelerinin doğru hesaplanması önemlidir.
Dava şartı arabuluculuğa başvurulmasının süreler üzerindeki hukuki etkisi ilgili mevzuat kapsamında değerlendirilmelidir.
Bu nedenle özellikle bir aylık dava açma süresinin söz konusu olduğu durumlarda arabuluculuk başvurusunun zamanlaması önem taşır.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle açılan tahliye davaları da kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık niteliğindedir.
Davanın görevli ve yetkili mahkemede açılması yargılamanın usulüne uygun ilerlemesi açısından önemlidir.
Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme Nasıl Belirlenir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında yetki belirlenirken genel ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıklara ilişkin yetki kuralları birlikte değerlendirilebilir.
Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer ve tarafların yerleşim yerleri somut olay bakımından önem taşıyabilir.
Davanın açılmasından önce görev ve yetki değerlendirmesinin doğru yapılması gerekir.
Çekmeköy'de Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
Çekmeköy’de bulunan kiracılı bir taşınmazın satın alınması hâlinde yeni malikin kiracıyı doğrudan tahliye edebilmesi mümkün değildir.
Yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları bakımından gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı bulunuyorsa TBK 351 kapsamında tahliye süreci gündeme gelebilir.
Taşınmazın edinildiği tarih, bir aylık yazılı bildirim süresi, altı aylık bekleme süresi, kira sözleşmesinin bitiş tarihi ve ihtiyaç iddiasını destekleyen deliller sürecin temel unsurlarıdır.
Bu nedenle Çekmeköy kira avukatı, Çekmeköy kiracı tahliye avukatı, Çekmeköy gayrimenkul avukatı, İstanbul kira avukatı, yeni malik tahliye davası ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kapsamında somut olayın tüm tarih ve belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliyede Çekmeköy Kira Avukatı Desteği
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde hukuki destek; kira sözleşmesinin ve tapu kayıtlarının incelenmesi, edinme tarihinin belirlenmesi, bir aylık bildirimin hazırlanması, dava şartı arabuluculuk sürecinin yürütülmesi, tahliye davasının açılması ve ihtiyaç iddiasını destekleyen delillerin sunulmasını kapsayabilir.
Kiracı bakımından ise bildirimin süresinde yapılıp yapılmadığının, davanın doğru zamanda açılıp açılmadığının, ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olup olmadığının ve malikin diğer taşınmazlarının durumunun değerlendirilmesi önem taşıyabilir.
Her iki taraf bakımından da tahliye uyuşmazlığının yalnızca “yeni malik” veya “eski kiracı” sıfatına göre değil, kanundaki koşullar ve somut deliller üzerinden değerlendirilmesi gerekir.
Sonuç
Kiracılı bir taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve yeni malik yalnızca taşınmazı satın aldığı gerekçesiyle kiracıyı hemen tahliye edemez.
Bununla birlikte yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında tahliye talep edilmesi mümkündür.
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak edinmeden altı ay sonra dava açabileceği gibi, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sona erdirme imkânına sahiptir.
İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması, kanuni sürelerin doğru hesaplanması ve gerekli usul işlemlerinin yerine getirilmesi tahliye davasının sonucu bakımından önemlidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra ise haklı neden bulunmadıkça taşınmazın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanmasına ilişkin kanuni sınırlama dikkate alınmalıdır.
Bu nedenle yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kiracılı ev satın alma, yeni malik tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye, TBK 351, Çekmeköy kira avukatı, Çekmeköy kiracı tahliye avukatı ve İstanbul kira avukatı konularında değerlendirme yapılırken taşınmazın edinilme tarihi, kira sözleşmesi, bildirim süreci ve ihtiyaç iddiasına ilişkin tüm koşullar birlikte incelenmelidir.